Lors de la mise en location d’une maison ou d’un appartement, un état des lieux détaillé doit obligatoirement être établi en début de bail. Cet état des lieux constitue un document essentiel dans la relation entre le bailleur et le locataire, car il permet de constater l’état exact du bien loué au moment de l’entrée dans les lieux. Mais une question revient très souvent dans la pratique : qui doit payer les frais liés à cet état des lieux ?
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
Lorsque, au début de la location, aucun état des lieux contradictoire n’est établi, la loi prévoit une conséquence importante : le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état dans lequel il se trouve à la fin du bail. Autrement dit, en l’absence d’un document précis décrivant l’état initial du logement, il devient très difficile pour le bailleur de prouver que certaines dégradations sont imputables au locataire ! L’état des lieux est donc un outil de protection pour les deux parties. Mais reste la question centrale : à qui incombe le coût de cet état des lieux ?
Deux possibilités pour établir un état des lieux
Il existe deux méthodes principales pour établir un état des lieux en début de bail. La première consiste à ce que le locataire et le bailleur réalisent eux-mêmes l’état des lieux, de commun accord, sans faire appel à un tiers. Dans ce cas, aucun frais n’est en principe lié à la rédaction du document, puisque les parties s’en chargent elles-mêmes.
Toutefois, si vous optez pour cette solution, il est essentiel de veiller à ce que l’état des lieux soit suffisamment détaillé et précis. Chaque pièce du logement doit être décrite avec soin, en mentionnant l’état des sols, des murs, des plafonds, des portes, des fenêtres, ainsi que des installations techniques. Un état des lieux trop sommaire ou imprécis peut, en cas de litige ultérieur, se retourner contre l’une ou l’autre des parties.
La seconde possibilité consiste à faire appel à un expert indépendant afin qu’il établisse l’état des lieux. Il peut s’agir d’un expert immobilier ou d’un spécialiste reconnu dans ce domaine. Cette option est souvent privilégiée afin d’éviter toute discussion ou contestation ultérieure, car le rapport rédigé par un expert est généralement considéré comme plus objectif et plus fiable.
Les frais sont partagés entre le locataire et le bailleur
Lorsqu’un expert est désigné pour établir l’état des lieux, la règle est claire : les frais sont partagés entre le locataire et le bailleur. Chacune des parties doit en principe supporter la moitié du coût total.
Il faut néanmoins être conscient que ces coûts peuvent rapidement s’élever. En pratique, les honoraires d’un expert pour un état des lieux atteignent souvent 300 euros, voire davantage. Par ailleurs, il convient de noter que les frais liés à l’établissement d’un état des lieux sont généralement plus élevés pour la location d’une maison que pour celle d’un appartement, en raison de la superficie plus importante et du nombre accru d’éléments à examiner.
Le recours à un expert personnel
Même lorsque le locataire et le bailleur décident d’établir l’état des lieux ensemble, sans expert commun, l’une des parties peut néanmoins choisir de se faire assister par son propre expert. Cette situation se présente par exemple lorsqu’une partie souhaite bénéficier d’un avis technique supplémentaire ou se sentir davantage protégée.
Il est toutefois important de savoir que, dans ce cas, les frais liés à cet expert personnel doivent être intégralement supportés par la partie qui y fait appel. Cette règle s’applique tant au locataire qu’au bailleur, sans distinction.
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