Un locataire qui loue une maison ou un appartement dans lequel des problèmes se posent ne paye pas toujours la totalité du loyer. Parfois aussi, il s’agit d’un locataire qui ne paie pas ses derniers loyers pour compenser le montant de la garantie locative. Mais est-ce permis ? Que peut faire le propriétaire et que risque le locataire ?
L’une des obligations les plus importantes d’un locataire est de payer le loyer à temps. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire prendra d’autres mesures. De plus, le défaut de payement à temps rend souvent floue la relation entre le locataire et le propriétaire.
A la fin de la période de location
Il est absolument interdit à la fin du bail, de ne pas payer les deux ou trois derniers mois de loyer et de dire que le propriétaire peut le compenser par la garantie locative. Le but de la garantie locative est de fournir au propriétaire une garantie pour tout dommage qui pourrait survenir à la fin de la période de location. Le propriétaire peut donc exiger du locataire qu’il continue à payer le loyer pendant les derniers mois de la période de location.
Le bien n’est pas en ordre
Même s’il semble y avoir des défauts dans la propriété louée (p. ex. un système de chauffage qui ne fonctionne pas, une fuite qui cause la formation de moisissure dans la propriété), le locataire ne peut pas s’abstenir de payer tant que le propriétaire n’a pas réparé les défauts.
Par contre, s’il y a un défaut dans la propriété, le locataire doit d’abord en informer le propriétaire. Celui-ci doit alors prendre les mesures nécessaires pour résoudre le problème. La période dont dispose le bailleur à cet égard doit être considérée comme "raisonnable". Cela dépend souvent du temps dont l’entrepreneur a besoin pour planifier et exécuter le travail.
Si le bailleur exécute les travaux dans un délai raisonnable, le locataire ne pourra généralement pas réclamer d’indemnité pour la période allant jusqu’à la réparation et ne pourra pas non plus retenir une partie du loyer dû.
Le propriétaire met du temps à résoudre les problèmes
Si le bailleur retarde les travaux et ne les exécute pas dans un délai raisonnable (malgré un rappel du locataire), le locataire pourra procéder à la retenue (partielle) du loyer. Il pourrait alors invoquer l’exception dite de non-exécution. Le locataire indique alors que, tant que le propriétaire ne remplit pas ses obligations, il suspend lui-même (partiellement) l’exécution de ses obligations. Si vous souhaitez le faire en tant que locataire, vous devez d’abord envoyer une lettre recommandée au propriétaire dans laquelle vous annoncez que vous procéderez de cette manière.
Néanmoins, il est préférable pour le locataire d’être particulièrement prudent dans ce cas également. Sachez que de nombreux juges sont particulièrement réticents à " la retenue du loyer ". Il est donc hors de question de retenir la totalité du loyer.
Loyer non payé à tort, que faire ?
Si le locataire retient le loyer sans fondement, vous, en tant que propriétaire, pouvez exiger que le locataire paie le loyer dans son entièreté. Si rien ne change, le propriétaire peut s’adresser au juge de paix. Il peut demander le paiement des impayés et éventuellement demander la résiliation du contrat de location avec tous les frais y afférents (par ex. frais de relocation, ….).
Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)
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