Un locataire confronté à un problème dans son logement décide parfois de retenir une partie du loyer. Il arrive aussi qu’un locataire ne paie pas les derniers mois de loyer afin de les compenser avec la garantie locative. Mais est-ce vraiment autorisé ? Que peut faire le propriétaire dans ce cas et quels sont les risques pour le locataire ?
L’une des principales obligations du locataire est de payer son loyer à temps. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire ne laissera généralement pas la situation s’éterniser et entreprendra rapidement d’autres démarches. En outre, le non-paiement ponctuel du loyer risque souvent de détériorer la relation entre le locataire et le propriétaire. En tant que locataire, mieux vaut donc ne pas décider à la légère de retenir une partie du loyer !
À la fin du bail
Il est en tout cas déconseillé de ne pas payer les deux ou trois derniers mois de loyer à la fin du contrat de bail sous prétexte que le propriétaire n’aura qu’à les compenser avec la garantie locative.
La garantie locative a en effet pour objectif d’offrir au propriétaire une sécurité pour les éventuels dégâts locatifs qui pourraient être constatés à la fin du bail. Le propriétaire peut donc exiger que le locataire continue à payer normalement l’intégralité du loyer pendant les derniers mois de la location.
Le logement présente des défauts
Même si le bien loué présente des défauts (par exemple, une installation de chauffage qui ne fonctionne pas ou une fuite provoquant l’apparition de moisissures dans le logement), le locataire ne peut pas cesser de payer son loyer jusqu’à ce que le propriétaire ait effectué les réparations !
Lorsqu’un problème survient dans le logement, le locataire doit d’abord en informer le propriétaire. Celui-ci doit ensuite faire le nécessaire pour résoudre le problème. Le délai dont dispose le propriétaire doit être apprécié « raisonnablement ». Il dépend en effet souvent lui-même d’un entrepreneur et du temps dont celui-ci a besoin pour planifier et réaliser les travaux !
Si le propriétaire effectue les travaux dans un délai raisonnable, le locataire aura généralement peu de raisons de réclamer quoi que ce soit. Dans la plupart des cas, il ne pourra pas demander d’indemnité pour diminution de jouissance pour la période précédant la réparation, ni retenir une partie du loyer qu’il doit payer !
Le propriétaire « tarde » à intervenir
Si le propriétaire tarde à réaliser les travaux et ne les effectue pas dans un délai raisonnable, malgré une mise en demeure du locataire, ce dernier pourrait éventuellement retenir une partie du loyer. Il pourrait alors invoquer ce que l’on appelle l’exception d’inexécution. Le locataire indique dans ce cas que, tant que le propriétaire ne respecte pas ses propres obligations, il suspend lui aussi, en tout ou en partie, l’exécution des siennes. Si vous souhaitez procéder de cette manière en tant que locataire, envoyez toutefois d’abord une lettre recommandée au propriétaire pour l’informer de votre intention.
Même dans ce cas, la plus grande prudence reste de mise. Sachez que de nombreux juges voient d’un très mauvais œil le fait de « retenir le loyer ». Il est donc à éviter absolument de suspendre le paiement de la totalité du loyer. Si un locataire décide malgré tout d’en retenir une partie parce que certains défauts ne sont pas réparés et qu’il subit une diminution de jouissance, mieux vaut se limiter à une fraction du loyer. Le montant qui peut éventuellement être retenu dépendra de l’importance réelle de cette diminution de jouissance.
Loyer retenu à tort : que faire ?
Si le locataire retient le loyer sans raison valable, le propriétaire peut commencer par le mettre en demeure de payer l’intégralité des loyers dus. Si cela ne suffit pas à le faire changer d’avis, le propriétaire peut saisir le juge de paix.
Il pourra y réclamer le paiement des loyers impayés et éventuellement demander également la résolution du contrat de bail, avec toutes les indemnités qui peuvent y être liées.
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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