Il arrive qu’un locataire quitte subitement la maison ou l’appartement qu’il occupait, parfois même en laissant les clés dans la boîte aux lettres du propriétaire. Que peut faire ce dernier dans ce genre de situation ?
Jan Roodhooft (www.advocatenroodhooft.be)
Il n’est pas rare que des locataires quittent un bien loué sans respecter les règles liées à la résiliation du contrat de bail. Ils disparaissent parfois du jour au lendemain et cessent de payer le loyer. Mais que pouvez-vous faire, en tant que propriétaire, si votre locataire s’éclipse ainsi sans avertissement ?
Le contrat ne prend pas automatiquement fin
Le fait que le locataire ait quitté (et vidé) le bien loué ne signifie pas automatiquement que le bail est résilié. En tant que propriétaire, vous ne pouvez donc pas simplement entrer dans le logement et le relouer. Ce que vous pouvez faire, en revanche, c’est demander à la police ou à un huissier de justice de constater l’abandon du logement.
Si vous savez que votre locataire a quitté le bien, envoyez-lui une mise en demeure écrite afin qu’il respecte à nouveau ses obligations de locataire (habiter le logement, payer le loyer si des arriérés existent, etc.). Faites-le par courrier recommandé à la dernière adresse connue. Envoyez aussi un e-mail (si vous avez une adresse) et un SMS.
Saisir le juge de paix
Il est probable que votre courrier reste sans réponse. Dans ce cas, vous pouvez entamer une procédure auprès du juge de paix, afin de réclamer les arriérés de loyer et de demander la résiliation du contrat de bail. Vous pouvez aussi réclamer une indemnité de rupture, faire réserver la question des dégâts locatifs, demander la libération de la garantie locative en votre faveur, etc. Vous pouvez également demander la désignation d’un expert pour chiffrer les éventuels dommages. Pour entamer cette procédure devant le juge de paix, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat.
Le locataire dépose les clés dans votre boîte aux lettres
Si le locataire laisse également les clés dans votre boîte aux lettres en partant, la situation est quelque peu différente. Vous pourriez alors faire valoir qu’en remettant les clés, il rompt le contrat de bail.
Dès que vous trouvez les clés, prenez immédiatement contact avec un huissier de justice. Demandez-lui de prendre les clés en main propre et de vous accompagner pour visiter le logement. Ensemble, vous pourrez constater s’il est effectivement vide. Demandez-lui également de prendre des photos de l’état du bien pour documenter d’éventuels dégâts locatifs, ainsi que de relever les index des compteurs. Évitez d’entrer dans le logement seul : le locataire pourrait prétendre que d’éventuels dégâts ont été causés par vous.
Envoyez sans délai une lettre recommandée au locataire (et un e-mail et un SMS) dans laquelle vous indiquez que, sauf avis contraire dans les 7 jours, vous considérez que le bail est rompu et que le bien sera remis en location. Invitez aussi le locataire à être présent au bien à une date et une heure que vous fixez pour établir un état des lieux de sortie. Mettez-le également en demeure de payer les éventuels arriérés de loyer, une indemnité de rupture, et une indemnité de relocation éventuelle. Émettez aussi une réserve pour d’éventuels dégâts locatifs.
Le locataire ne réagit pas
Il y a de fortes chances que le locataire ne réagisse pas à votre mise en demeure. Dans ce cas, vous pouvez remettre le logement en location. Vous avez alors le choix de saisir ou non le juge de paix pour réclamer les arriérés de loyer, une indemnité de rupture, une indemnité de relocation, une expertise des dégâts, la libération de la garantie locative en votre faveur, etc. Dans votre décision, tenez compte notamment de la question suivante : cela en vaut-il la peine ? Une telle procédure ne risque-t-elle pas de coûter plus qu’elle ne rapportera au final ?
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