Vous et votre frère (ou sœur) possédez une propriété que vous avez héritée de vos parents. Ou bien est-ce une maison que vous avez achetée avec votre ex-partenaire de l’époque… Pouvez-vous décider seul de la louer sans avertir l’autre partie ?
L’accord des autres copropriétaires est nécessaire
Lorsque plusieurs personnes sont copropriétaires en indivision d’un bien immobilier, l’une d’entre elles ne peut en principe pas décider seule de le mettre en location. Pour conclure valablement un bail, vous devez donc obtenir l’accord des autres copropriétaires !
Cette règle vaut aussi bien pour la location d’une maison ou d’un appartement dans lequel le locataire installera sa résidence principale, que pour un bail commercial. La durée du contrat ne change rien non plus à la situation : qu’il s’agisse d’un bail de courte durée ou d’un contrat conclu pour plusieurs années, l’accord des autres propriétaires reste nécessaire !
Il est également important de pouvoir prouver cet accord. En cas de désaccord ultérieur, ce sera à vous de démontrer que les autres copropriétaires avaient effectivement accepté la mise en location du bien. Un simple accord oral peut donc rapidement devenir source de discussion !
Dans la pratique, la solution la plus sûre consiste à demander à tous les copropriétaires de signer le contrat de bail, ou au minimum de le signer pour accord. Vous évitez ainsi qu’un des propriétaires affirme par la suite qu’il n’avait jamais consenti à la location ou qu’il n’était pas d’accord avec les conditions prévues dans le contrat.
Et si les autres copropriétaires ne signent pas ?
Si vous mettez malgré tout le bien en location sans avoir obtenu l’accord des autres copropriétaires, le bail ne leur sera pas opposable. Autrement dit, ils ne seront pas liés par le contrat que vous avez conclu seul avec le locataire ! Le fait que vous soyez vous-même copropriétaire du logement ne suffit donc pas pour imposer aux autres propriétaires un contrat auquel ils n’ont pas consenti.
Cette situation peut également vous mettre en difficulté vis-à-vis du locataire. Celui-ci signe en effet le bail en pensant pouvoir occuper le logement dans les conditions convenues. Si la location pose ensuite problème parce qu’un ou plusieurs copropriétaires s’y opposent, le locataire peut éventuellement se retourner contre vous ! Il pourrait notamment réclamer une indemnisation s’il subit un préjudice… Mieux vaut donc éviter de conclure un bail seul tant que la position des autres copropriétaires n’est pas claire.
Pouvez-vous demander l’autorisation au juge ?
Un refus des autres copropriétaires ne signifie pas forcément que toute location est impossible. Si ceux-ci refusent de donner leur accord, vous pouvez, dans certaines circonstances, vous adresser au tribunal afin de demander l’autorisation de louer malgré leur opposition.
Le juge n’accordera toutefois pas cette autorisation simplement parce que vous estimez qu’il serait plus intéressant ou plus rentable de mettre le bien en location ! Il examinera les circonstances concrètes de la situation. Il pourra notamment intervenir si le refus des autres copropriétaires constitue un abus de droit. Ce sera par exemple le cas si leur opposition est manifestement disproportionnée ou si elle vous cause un préjudice important sans qu’ils puissent avancer de raison sérieuse pour justifier leur refus.
Il faudra toutefois pouvoir démontrer que leur comportement dépasse ce que l’on peut raisonnablement attendre d’un copropriétaire qui exerce normalement ses droits.
Mieux vaut régler la question avant de signer
Si vous êtes copropriétaire d’un logement que vous souhaitez louer, mieux vaut donc commencer par vous assurer que tous les autres propriétaires sont d’accord. Faites de préférence confirmer cet accord par écrit et demandez, si possible, à chacun de signer le contrat de bail. Vous disposerez ainsi d’une preuve claire et vous limiterez fortement le risque de discussions par la suite.
Si aucun accord n’est possible et que vous estimez que le refus des autres copropriétaires est abusif, une procédure devant le tribunal peut éventuellement être envisagée. Dans tous les cas, évitez de signer seul un bail avant d’avoir vérifié que vous avez le droit de le faire. Cela peut vous épargner des problèmes non seulement avec les autres copropriétaires, mais aussi avec le locataire !
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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