Maison à vendre
13520 Maussane-les-Alpilles
1. ÉLÉMENTS CLÉS Usage – catégorie : Château historique à vocation hôtelière et événementielle ou résidentielle Situation : Provence, entre Arles, Alpilles et Camargue Origines documentées : début du XVe siècle Architecture dominante : recomposition du XIXe siècle, architecture classique et néoclassique associée à des éléments historicistes néo médiévaux Superficie totale de la propriété : 52 800 m², soit 5,28 hectares Nombre de pièces : 30 Nombre de chambres : 11 Chapelle : chapelle familiale construite en 1845 Projet hôtelier : hôtel 5 étoiles de 27 chambres et suites : permis accordé Surface de plancher : 1400 m² Surface créée dans le cadre du projet : 1 011 m² Prix de vente : 5 450 000 € honoraires d’agence inclus 2. HISTOIRE DES LIEUX L'histoire documentée du domaine remonte au début du XVe siècle, avec la mention, dès 1416, d'un mas établi en Crau. Une tour et une ferme sont alors attestées sur une butte rocheuse, à la limite de l'ancienne seigneurie des Baux. Cette origine ancienne constitue le premier état connu d'un ensemble qui évoluera progressivement au cours des siècles. Vers 1700, la ferme est transformée en maison de maître et de nouveaux bâtiments viennent progressivement compléter l'ensemble. Le XIXe siècle marque cependant la transformation décisive de la propriété. Une chapelle familiale est édifiée en 1845, avant qu'un incendie survenu en 1847 n'entraîne une importante campagne de reconstruction et d'embellissement. Les différents corps de bâtiments sont alors reliés, la tour est reconstruite et rehaussée, tandis que les travaux se poursuivent durant plusieurs décennies, notamment dans les années 1870. Le domaine devient ainsi une importante demeure de prestige et un lieu de sociabilité et de culture, tout en conservant sa vocation agricole historique. Son architecture actuelle témoigne de cette succession de périodes : à un fonds beaucoup plus ancien s'est superposée une ambitieuse recomposition aristocratique du XIXe siècle. La propriété bénéficie par ailleurs d'un environnement patrimonial particulièrement remarquable par sa proximité immédiate avec l'un des grands ensembles hydrauliques de la Gaule romaine. Des vestiges antiques sont présents à proximité et certains bénéficient d'une protection au titre des Monuments historiques. À ce stade des recherches, cette protection concerne les vestiges antiques et non le château lui-même. 3. PROPRIÉTÉ BÂTIE Le château Architecture Le château présente une composition architecturale particulièrement expressive, résultat de campagnes successives de construction et de transformation. La physionomie actuelle appartient principalement à la seconde moitié du XIXe siècle et associe un long corps principal régulier à deux volumes verticaux qui donnent à l'ensemble une silhouette immédiatement identifiable. La façade principale développe un registre classique et néoclassique particulièrement élégant : ordonnance régulière des travées, encadrements de baies, bandeaux, corniches, pilastres, oculi et tables décoratives composent une architecture savante et monumentale. Un important pavillon rectangulaire est notamment enrichi d'un portique-terrasse porté par des colonnes cannelées à inspiration antique. À l'opposé, la grande tour ronde, rehaussée et couronnée de créneaux au XIXe siècle, apporte une dimension plus pittoresque et castrale. L'association d'une demeure aristocratique néoclassique avec ces références néo-médiévales illustre pleinement le goût historiciste et éclectique de cette période. Distribution Dans son état actuel, le bâtiment principal est organisé sur un sous-sol, un rez-de-chaussée et trois niveaux supérieurs. Le rez-de-chaussée comprend notamment quatre salons, des vérandas, une importante salle de réception annoncée à environ 279 m², ainsi que différents locaux de service. Les étages accueillent chambres, salles de bains, salons, circulations et volumes de combles. Cette distribution existante constitue la base du projet de restructuration hôtelière développé pour la propriété. Les dépendances Architecture La propriété est complétée par plusieurs éléments qui participent directement à son identité patrimoniale et paysagère. Parmi eux, la chapelle constitue l'un des éléments architecturaux les plus remarquables du domaine. Construite en 1845, elle présente une architecture religieuse sobre à dominante néo-romane : façade-pignon en pierre appareillée, portail en plein cintre, oculus circulaire et croix sommitale. Elle fut édifiée sur un caveau familial et consacrée la même année. Distribution La composition du domaine comprend, outre le château et sa chapelle, les différents espaces et installations nécessaires à son fonctionnement, ainsi que les terrasses, la piscine existante et les aménagements paysagers qui structurent les abords de la demeure. 4. ORGANISATION DE LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE La propriété développe une superficie cadastrale totale de 52 800 m², soit 5,28 hectares, répartie sur trois parcelles selon l'attestation notariale produite au dossier. Le château s'inscrit au cœur d'un vaste environnement paysager provençal associant parc arboré, oliviers, jardins, terrasses et perspectives dégagées. La composition du parc participe pleinement à la monumentalité de la demeure, dont la façade principale s'ouvre sur de larges espaces aménagés autour d'un bassin central. La situation, entre Arles, les Alpilles et la Camargue, place la propriété au cœur d'un territoire particulièrement recherché pour son patrimoine, son paysage, son art de vivre et son attractivité touristique internationale. 5. TYPE D'HÉBERGEMENT & CAPACITÉ D'ACCUEIL La propriété a connu par le passé une activité d'hébergement et d'événementiel. Les sources historiques disponibles divergent toutefois sur sa capacité antérieure, comprise entre cinq et sept chambres selon les documents consultés. Cette configuration existante doit désormais être distinguée du nouveau projet hôtelier, beaucoup plus ambitieux. Un permis de construire délivré le 15 février 2024 prévoit en effet la réhabilitation et l'extension de la demeure en hôtel 5 étoiles de 27 chambres et suites, développant une surface de plancher totale annoncée de 2 518 m², dont 1 011 m² de surface créée. Le projet organise les fonctions hôtelières sur l'ensemble des niveaux. Le sous-sol est destiné aux réserves, chambres froides, stockage du linge et fonctions logistiques. Le rez-de-chaussée accueille réception, bars, brasserie, restaurant gastronomique, cuisines et terrasses. Les étages sont consacrés aux chambres et suites, avec environ onze chambres au premier niveau, douze au deuxième et quatre au troisième. Le programme prévoit également une surélévation ou reconstitution de volume permettant la création de six chambres supplémentaires ainsi qu'une organisation complète des espaces de service, réserves, cuisines, lingerie et circulations. L'effectif maximal annoncé dans la notice de sécurité est de 232 personnes, public et personnel compris. Cette programmation constitue une base particulièrement avancée pour le repositionnement de la propriété en destination hôtelière haut de gamme. Le statut actuel, la validité résiduelle et la transférabilité du permis devront néanmoins être confirmés dans le cadre de la due diligence préalable à toute acquisition. 6. ÉQUIPEMENTS La propriété dispose actuellement d'une piscine, de terrasses, d'une importante salle de réception et de différents locaux de service, le tout inscrit au sein d'un parc paysager. Le projet hôtelier prévoit une montée en gamme importante des équipements avec la rénovation de la piscine existante et la création d'une offre complète de restauration comprenant restaurant gastronomique, brasserie et bars. Il intègre également cuisines professionnelles, réserves, chambres froides, lingerie, locaux de service et circulations spécifiquement dédiées au fonctionnement de l'établissement. Les espaces extérieurs, jardins et terrasses sont intégrés au projet afin de prolonger l'expérience hôtelière dans le parc. 27 places de stationnement sont également prévues. Une variante d'aménagement à vocation événementielle a parallèlement été étudiée. Elle envisage notamment quatre espaces de séminaire d'environ 48, 74, 110 et 120 m², un espace traiteur de 69 m² ainsi qu'une terrasse extérieure de 516 m². Cette variante constitue à ce jour une esquisse et reste soumise aux études et autorisations nécessaires. 7. ÉTAT GÉNÉRAL La propriété a fait l'objet de différentes campagnes de restauration au cours des dernières décennies et présente aujourd'hui une base patrimoniale permettant d'envisager un important programme de repositionnement. Le projet hôtelier prévoit une restructuration et une extension significatives du château afin de l'adapter aux exigences d'une exploitation 5 étoiles. Une enveloppe de travaux de l'ordre de 3 000 000 € a été communiquée pour une réhabilitation premium ; son périmètre exact et son actualisation devront cependant être confirmés. Les diagnostics disponibles datent de 2021. Ils font notamment état de présence d'amiante et de plomb, d'anomalies électriques et de deux installations d'assainissement non collectif alors déclarées non conformes. Ces différents éléments devront faire l'objet d'une actualisation et d'audits techniques adaptés au projet retenu. 8. ACCÈS ROUTIERS & DESSERTE La propriété bénéficie d'une situation stratégique en Provence, entre Arles et les Alpilles, à proximité immédiate de Maussane-les-Alpilles. Cette implantation permet d'associer un environnement patrimonial et paysager préservé à une bonne accessibilité régionale. La gare d'Arles constitue la desserte ferroviaire la plus proche et se situe à environ 12 minutes en voiture de cette gare, tandis que la commune indique également un ordre de grandeur d'environ 15 minutes. La gare TGV d'Avignon est annoncée à environ 30 minutes du château. L'accès au réseau structurant s'effectue rapidement vers la N113/E80 puis l'A54, axe majeur reliant le secteur à Nîmes, Salon-de-Provence et au réseau autoroutier méditerranéen. Depuis Arles, l'A54 est accessible après quelques kilomètres seulement. Pour les liaisons aériennes, les deux plateformes pertinentes sont l'aéroport de Nîmes-Alès-Camargue-Cévennes pour la desserte de proximité et, pour une clientèle nationale et internationale, l'aéroport Marseille Provence. Ce dernier bénéficie par ailleurs d'une connexion ferroviaire permettant notamment de rejoindre Arles depuis la gare de Vitrolles Aéroport Marseille Provence. 9. INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES La propriété est proposée au prix de 5 450 000 € honoraires d'agence inclus. Le projet hôtelier repose sur un permis délivré le 15 février 2024 pour la réhabilitation et l'extension d'un hôtel 5 étoiles de 27 chambres. La validité actuelle du permis, son éventuelle prorogation, son commencement d'exécution et sa transférabilité devront être confirmés préalablement à l'acquisition. La propriété est concernée par différentes contraintes réglementaires et environnementales qui devront être intégrées à la due diligence de l'acquéreur, notamment au regard du PPR inondation applicable au secteur. Les diagnostics techniques existants devront également être actualisés. DPE : D – dossier de diagnostics techniques disponibles sur demande qualifiée. Informations relatives aux risques disponibles sur ### Le dossier complet de la propriété, les documents relatifs au projet hôtelier, les plans, le permis de construire et les éléments techniques et administratifs disponibles seront transmis sur demande qualifiée et après engagement de confidentialité.Prix : La propriété est proposée au prix de 5 450 000 € honoraires d'agence inclus
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