Lorsque vous achetez un appartement, vous devez tenir compte d’un certain nombre de frais communs que vous serez amené à payer. Que couvrent-ils ? Comment estimer leur montant avant l’achat ? Et dans quelle mesure pouvez-vous les répercuter sur votre locataire ?
De quoi s’agit-il ?
Lorsque vous habitez dans un appartement, vous supportez tout d’abord plusieurs frais liés à votre logement privé. Il s’agit notamment de votre consommation d’eau, de gaz et d’électricité, ainsi que des réparations à effectuer à l’intérieur de votre appartement.
À cela s’ajoutent les frais liés aux parties communes de l’immeuble. Ils comprennent notamment l’entretien de l’ascenseur, les consommations des parties communes, l’entretien du jardin commun, le nettoyage du hall d’entrée et des escaliers, les primes d’assurance (comme l’assurance globale de l’immeuble), les honoraires du syndic ainsi que les frais liés à l’organisation des assemblées générales, etc. Les réparations à effectuer dans les parties communes entraînent elles aussi des coûts.
À combien s’élèvent-ils ?
Les frais liés aux parties communes varient d’un immeuble à l’autre. En règle générale, plus un immeuble résidentiel est luxueux, plus les frais sont évidemment élevés… Un immeuble doté d’un grand jardin et/ou d’une piscine générera par exemple des coûts d’entretien nettement supérieurs à ceux d’un immeuble qui n’en dispose pas.
L’ancienneté du bâtiment joue également un rôle. Un immeuble plus ancien peut engendrer davantage de frais, car il nécessite souvent plus de réparations et de rénovations, tout en étant généralement moins économe en énergie.
En tant que candidat-acquéreur, vous avez le droit de demander une copie des derniers décomptes établis par le syndic. Ceux-ci vous permettront de connaître le montant des frais des années précédentes. Vous pouvez également demander les procès-verbaux des dernières assemblées générales. Vous y trouverez notamment les travaux qui ont été approuvés, ce qui vous permettra d’évaluer les futurs coûts de réparation et de rénovation à court terme.
Quelle est votre contribution aux frais ?
Tous les appartements ne participent pas de la même manière aux frais communs de l’immeuble. La contribution est généralement calculée en fonction de la quote-part que représente votre appartement dans les parties communes. Plus votre appartement est grand et a de la valeur, plus votre participation sera importante. Ainsi, un appartement de trois chambres contribuera généralement davantage qu’un appartement d’une chambre.
Il est également possible que votre contribution dépende de l’utilité que votre appartement retire d’une partie commune spécifique. Par exemple, il peut être prévu que les propriétaires des appartements situés au rez-de-chaussée participent moins aux frais de l’ascenseur que ceux dont le logement se trouve à un étage.
Pour savoir comment cette répartition est organisée dans l’immeuble que vous envisagez d’acheter, consultez le règlement de copropriété. En tant que candidat-acquéreur, vous pouvez également demander ce document avant de prendre votre décision.
Et si vous mettez votre appartement en location ?
Si vous louez votre bien, vous pouvez répercuter une partie des frais communs sur votre locataire, comme les frais de nettoyage, les consommations des parties communes, etc., et lui en demander le remboursement.
Certains syndics établissent un décompte qui distingue directement les frais récupérables auprès du locataire. D’autres ne le font pas : dans ce cas, il vous appartient d’effectuer cette répartition vous-même.
Pour les contrats de bail conclus en Flandre depuis le 1er janvier 2019, il existe une liste légale qui précise quelles charges incombent au propriétaire et lesquelles sont à la charge du locataire. Vous pouvez la consulter ici.
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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