Met deze ‘gemeenschappelijke’ kosten moet je rekening houden als je een appartement koopt

Als je een appartement koopt moet je rekening houden met een aantal ‘gemeenschappelijke kosten’ die je zal moeten betalen. Wat valt daar zoal onder? Hoe kan je bij de aankoop inschatten hoeveel deze kosten zullen bedragen en in welke mate kan je ze doorrekenen aan je huurder?

Waarover gaat het?

Als je in een appartement woont betaal je vooreerst een aantal kosten die specifiek aan je eigen individuele appartement zijn gekoppeld. Denk daarbij bv. maar aan het verbruik van water, gas en elektriciteit en aan de kosten van herstellingen die je binnen je individuele appartement moet doen.

Daarnaast moet je bijdragen in een aantal kosten die verband houden met de gemene delen van het gebouw. Daarbij gaat het onder meer over de kosten van het onderhoud van de lift, de nutsvoorzieningen wat betreft de gemene delen, de kosten van het onderhoud van de gemeenschappelijke tuin, de kosten van het poetsen van de inkomhal en de trappen, de kosten van verzekeringen (zoals bv. de blokpolis), de kosten van de syndicus en de organisatie van de algemene vergaderingen enz. Als er herstellingen moeten gebeuren aan de gemene delen binnen het gebouw zijn daar al eveneens kosten aan verbonden.

Hoeveel bedragen ze?

De kosten die verband houden met de gemene delen hangen af van gebouw tot gebouw. Hoe luxueuzer het appartementsgebouw, hoe hoger de kosten vaak zijn. Zo zal een gebouw met een grote tuin en/of zelfs een zwembad in het gebouw heel wat meer onderhoudskosten met zich brengen dan een gebouw waar dit niet aanwezig is. Een ouder gebouw kan ook meer kosten dan een recenter omdat er nu eenmaal meer herstellingen en renovaties kunnen zijn en omdat dit minder energiezuinig is.

Om te weten hoeveel deze kosten kunnen bedragen, heb je als kandidaat-koper het recht om kopie te vragen van de laatste afrekeningen die de syndicus opmaakte. In die afrekeningen kan je zien hoeveel de kosten in de voorgaande jaren bedroegen. Je kan daarnaast ook de verslagen van de laatste algemene vergaderingen opvragen. Hierin kan je bijvoorbeeld zien welke werken er aan het gebouw werden goedgekeurd zodat je kan inschatten welke herstel- en renovatiekosten er op korte termijn nog aan het gebouw zullen zijn.

Hoeveel draag je bij in de kosten?

Niet elk appartement draagt evenveel bij in de gemeenschappelijke kosten in het gebouw. Veelal wordt de bijdrage bepaald in functie van het aandeel dat het individuele appartement heeft in de gemene delen binnen het gebouw. Hoe groter en waardevoller je appartement is, hoe meer je dan ook zal moeten bijdragen. Zo zal een drieslaapkamerappartement allicht meer moeten bijdragen dan een appartement met één slaapkamer. Het kan daarnaast ook gebeuren dat de bijdrage die je moet betalen afhankelijk is van het nut dat je individueel appartement heeft van een welbepaald gemeenschappelijk deel binnen het gebouw. Zo zou bv. kunnen bepaald worden dat de eigenaars van de gelijkvloersappartementen minder moeten bijdragen in de kosten van de lift dan de eigenaars van een appartement dat op een verdieping is gelegen.

Om te weten hoe dit in het gebouw waar jij wil kopen geregeld is, kan je er het reglement van mede-eigendom op nalezen. Als kandidaat-koper kan je ook dit document opvragen vooraleer je beslist om tot de aankoop over te gaan.

En als je je appartement verhuurt?

Als je je pand verhuurt, kan je een gedeelte van de gemeenschappelijke kosten (zo bv. de kosten van het poetsen, de nutsvoorzieningen enz.) doorschuiven naar de huurder en vragen dat hij je deze terugbetaalt. De syndicus kan bij de kostenafrekening een opsplitsing maken en meteen aangeven welke kosten je op je huurder kan verhalen.

Voor huurcontracten die sinds 1 januari 2019 in Vlaanderen worden aangegaan bestaat er een wettelijke lijst die zegt wie wat juist moet betalen. Je vindt deze hier terug.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)