En cas de location d’une maison ou d’un appartement dans lequel le locataire a sa résidence principale, le propriétaire peut mettre fin au loyer pour son « usage personnel ». Quand exactement cela est-il possible et comment le propriétaire doit-il procéder ? Les mêmes règles s’appliquent-elles en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie ?
Le propriétaire peut donner un préavis pour usage personnel, s’il veut occuper lui-même le bien locatif ou si son conjoint souhaite emménager dans la propriété. En Wallonie et en Flandre (mais pas à Bruxelles), le bail peut également être résilié pour le cohabitant légal ou ses enfants. Une résiliation pour usage personnel est également possible si les (petits) enfants, les enfants adoptés ou les (grands) parents du propriétaire vont vivre dans le bien, ainsi que si d’autres parents jusqu’au troisième degré veulent emménager dans le bien.
A contrario, le propriétaire ne peut pas résilier le bail pour son propre usage s’il veut y établir le siège d’une société, même s’il en est l’unique actionnaire.
Quand le propriétaire peut-il donner un préavis ?
Le propriétaire peut résilier le bail à tout moment pour s’installer lui-même dans le bien. Ce faisant, si le bail a été conclu pour 9 ans, il doit respecter un préavis de 6 mois. Cette règle est d’application dans les trois régions. Si le propriétaire souhaite qu’une autre personne que lui (par exemple un enfant) occupe le bien ; en Flandre, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin de la première période de 3 ans à compter de l’entrée en vigueur du bail.
À Bruxelles et en Wallonie (et pour les baux conclus en Flandre avant le 1er janvier 2019), un avis peut être donné à tout moment pour l’occupation du bien, que ce soit par le propriétaire lui-même ou par son conjoint, voire par sa famille jusqu’au deuxième degré de ceux-ci. Une résiliation pour usage personnel par des parents au troisième degré (par exemple, tantes et oncles) n’est possible qu’après 3 ans.
S’il s’agit d’un bail de courte durée (maximum 3 ans), le propriétaire d’un bien locatif situé en région flamande ne peut pas résilier le bail pendant sa durée afin d’occuper lui-même le bien. En Wallonie et à Bruxelles, le propriétaire peut résilier le bail afin d’occuper lui-même le bien. Toutefois, il ne peut le faire qu’après la première année du bail et doit donner un préavis de 3 mois et verser au locataire une indemnité égale à un mois de loyer.
Vous pouvez déroger aux règles ci-dessus dans le contrat de location. Toutefois, cela ne peut se faire qu’au bénéfice du locataire. Cela signifie donc que le contrat de bail peut limiter, voire exclure, la possibilité de résiliation sur cette base.
Conditions de forme
Si le propriétaire veut mettre fin à la location pour cette raison, il doit indiquer dans la lettre de préavis l’identité du (nouveau) locataire et le lien de parenté qu’il a avec lui. Le locataire peut demander au propriétaire de prouver le lien de parenté. Dans ce dernier cas, le propriétaire doit fournir cette preuve dans les deux mois. A défaut, le locataire peut demander l’annulation de la résiliation. Cette réclamation doit être faite au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de préavis.
Deux ans d’occupation
Après une résiliation pour usage propre, la personne qui occupe le bien, doit… occuper effectivement et continuellement le bien pendant au moins deux ans. Dans le cas contraire, le locataire a droit à une indemnité correspondant à 18 mois de loyer. Pour avoir droit à cette indemnité, le locataire n’a d’ailleurs pas à prouver un quelconque dommage. Il existe une exception à cette règle si le propriétaire peut prouver des circonstances extraordinaires telles qu’un décès ou une maladie grave.