Bij de verhuur van een woning of appartement waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft kan de verhuurder de huur wel eens opzeggen voor ‘eigen gebruik’? Wanneer is dat precies mogelijk en hoe moet de verhuurder dan te werk gaan? Gelden dezelfde regels in Vlaanderen, Brussel en Wallonië?
Wie moet het ‘betrekken’?
De verhuurder kan een opzeg geven voor eigen gebruik als hij zelf het huurpand wil gaan betrekken. Hij kan dat ook doen als zijn echtgeno(o)t(e) in de woning wil gaan wonen. In Wallonië en Vlaanderen kan de huur eveneens opgezegd worden voor eigen gebruik van de wettelijk samenwonende partner of diens kinderen. In Brussel is dat niet voorzien. Een opzeg voor eigen gebruik is ook mogelijk als de (klein)kinderen, de aangenomen kinderen of (groot)ouders van de verhuurder in het pand gaan wonen alsook als andere familieleden tot in de derde graad het pand willen gaan betrekken.
De verhuurder kan de huur integendeel niet opzeggen voor eigen gebruik als hij de zetel van een vennootschap waarvan hij aandeelhouder is in het pand wil vestigen en dit zelfs niet als hij de enige aandeelhouder daarvan is.
Wanneer kan de verhuurder opzeggen?
De verhuurder kan de huur te allen tijde opzeggen om zelf het pand te gaan betrekken. Daarbij moet hij als de huurovereenkomst werd aangegaan voor negen jaar een opzegtermijn van zes maanden naleven. Ook die regel geldt in de drie gewesten. Wil de verhuurder iemand anders dan hemzelf (bv. een kind) het pand laten betrekken, dan kan in Vlaanderen de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
In Brussel en Wallonië (en voor huurovereenkomsten die in Vlaanderen voor 1 januari 2019 werden aangegaan) geldt een andere regeling. Daar kan de opzeg te allen tijde worden gegeven voor het betrekken van het pand door de verhuurder zelf of diens echtgeno(o)t(e) en familie tot de tweede graad van hen beiden. Een opzeg voor eigen gebruik door familie in de derde graad (bv. tantes en nonkels) is daar enkel na 3 jaar mogelijk.
Als er sprake is van een huurovereenkomst voor een korte duur (maximum drie jaar) dan kan de verhuurder van een huurpand gelegen in het Vlaamse gewest tijdens de looptijd daarvan het huurcontract niet beëindigen om het pand zelf te betrekken.
In Wallonië en Brussel kan de verhuurder de huurovereenkomst wel beëindigen om het pand zelf te betrekken. Hij kan dat dan wel enkel doen na het eerste huurjaar en moet daarbij een opzeggingstermijn naleven van drie maanden en een vergoeding betalen aan de huurder gelijk aan één maand huur.
U kunt in de huurovereenkomst afwijken van de hierboven aangegeven regels. Dit kan echter enkel in het voordeel van de huurder. Dat betekent dan ook dat in de huurovereenkomst de opzegmogelijkheden op deze basis beperkt of zelfs uitgesloten kunnen worden.
Vormvoorwaarden
Als de verhuurder de huur om deze reden wil opzeggen moet hij in de opzegbrief aangeven wat de identiteit is van de (nieuwe) huurder en welke band van verwantschap hij daarmee heeft. De huurder kan vragen dat de verhuurder de band van verwantschap bewijst. Doet de huurder dit dan moet de verhuurder binnen de twee maanden dat bewijs leveren. Bij gebreke daaraan kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.
Twee jaar betrekken
Na een opzeg voor eigen gebruik moet diegene die het pand betrekt het goed gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrekken (de wet zegt niet dat hij het pand moet gaan bewonen). Gebeurt dat niet dan heeft de huurder recht op een vergoeding van 18 maanden huur. Om op die vergoeding gerechtigd te zijn moet de huurder overigens geen schade aantonen. Een uitzondering op die regel bestaat als de verhuurder buitengewone omstandigheden kan aantonen zoals bijvoorbeeld een overlijden of een ernstige ziekte.
Open Immovlan