Pour construire davantage de logements sans exploser les coûts, chercheurs et professionnels remettent l’industrialisation au centre du débat… Faut-il construire les maisons en… usine ?
C’est bien connu car on vous le rabâche sans cesse : l’Europe manque de logements dans de nombreuses régions ! Et c’est à partir de ce constat que tout coince : pour construire davantage, il faut surmonter plusieurs obstacles : prix du terrain, coût des matériaux, pénurie de main-d’œuvre, procédures urbanistiques, durée des chantiers…
Une limonade fort indigeste, alors que le temps presse : rien que chez nous, en Belgique, Embuild estime qu’il faut 900.000 logements supplémentaires d’ici 2050 (600.000 en Flandre, 280.000 en Wallonie, 6.000 à Bruxelles) pour absorber 800.000 habitants de plus. Dans le même temps, Embuild comptait 42.278 permis pour des logements neufs en 2025, soit le niveau le plus bas depuis 2002, avec des coûts de construction en hausse de 29 % en 5 ans ! Le Conseil central de l’économie a tranché en juillet : « Dans les conditions actuelles du marché, il est tout à fait irréalisable de construire les 900.000 logements supplémentaires. »
La solution, c’est construire ailleurs ?
Les 10 et 11 septembre 2026, la Nottingham Trent University et le CIB UK & Northern Europe réunissaient à Londres bailleurs sociaux, promoteurs, chercheurs et fabricants autour d’un titre sans détour : *Delivering Housing at Scale through Industrialisation*. Traduction libre : on ne rattrapera pas le retard de logement avec des truelles ! L’idée ? Déplacer une partie du travail du chantier vers l’usine…
Le modèle Toyota, appliqué au salon
L’analogie automobile n’est pas une image ! Toyota vend des maisons depuis les années 1970, avec les méthodes de ses lignes d’assemblage : chez Toyota Home, environ 85 % du travail est réalisé en usine, les modules arrivent équipés, sols, cloisons, cuisines comprises et le montage sur site prend quelques heures. Délai total annoncé : 45 jours ! Avec un gros avantage supplémentaire : les intempéries n’ont que très peu d’influence sur le délai du chantier.
La Suède, elle, n’a plus rien à prouver : plus de 80 % des maisons individuelles y sortent d’une usine sous forme de panneaux préfabriqués. Climat rude, filière bois intégrée de la forêt à la scierie, pénurie de main-d’œuvre… Voilà un demi-siècle que les scandinaves montrent l’exemple ! Bref, sur papier, c’est génial, mais il y a un hic…
Le cimetière des usines à maisons
Sauf que la chaîne de montage a déjà fait des victimes. BoKlok, la coentreprise du suédois Skanska et d’IKEA, a aligné 331 millions de couronnes de perte début 2023, puis 614 millions en 2024, avant d’être revendue en février 2025 pour 110 millions, moins de la moitié de ce qui avait été investi dans l’automatisation de son usine ! Au Royaume-Uni, Ilke Homes, 30 millions de livres d’argent public et 3.000 logements en portefeuille, est tombée en liquidation en 2023.
La raison ? Eh bien, elle est toute simple : une usine n’est généralement rentable qu’à plein régime. Hors, une maison ne se vend pas comme un voiture et dépend d’un terrain, d’un permis et d’un règlement communal. Ce qui peut être très aléatoire et prendre du temps ! Dès que le carnet se vide, l’outil coûte plus cher qu’il ne rapporte.
À Geel, ça tourne déjà
La Belgique n’est pas spectatrice. Skilpod, installé à Geel, assemble des logements modulaires quasi finis avant livraison et… cette fois, ça a l’air de bien tourner ! A noter qu’ici, le process est dominé par une commande publique groupée qui alimente la chaîne (grâce à un accord-cadre sur la construction modulaire), avec le privé qui suit, attiré par des prix fixes et une certaine assurance de voir le bien construit !
Préfabriqué ne signifie plus forcément maison catalogue !
Du préfabriqué, ça fait souvent peur, car le mot « préfabriqué » évoque encore parfois une construction provisoire ou une rangée de maisons rigoureusement identiques. Les technologies numériques ont pourtant apporté de colossales évolutions ! Aujourd’hui, les technologies numériques permettent de produire des éléments différents tout en conservant un processus industriel. C’est le principe de la personnalisation de masse : industrialiser ce qui ne se voit pas forcément tout en laissant davantage de liberté sur la forme finale.
Ce qui manque n’est pas la machine
Le symposium londonien l’a formulé autrement, en parlant de gouvernance, de marchés publics et de chaîne d’approvisionnement. En clair : la technologie est prête, le financement existe, la demande est massive. Ce qui manque, c’est un flux de commandes assez régulier pour qu’une usine tourne 10 ans sans trou d’air.
La Flandre l’a compris avec son accord-cadre. La Wallonie et Bruxelles qui cumulent 286.000 logements à produire, n’ont pas d’équivalent. Si nos maisons doivent un jour sortir d’une chaîne, c’est le public qu’il faut convaincre ! Et bien entendu, on est bien conscient qu’une maison ne sortira probablement jamais d’une usine aussi simplement qu’une voiture.
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