Vous souhaitez introduire une offre d’achat sur un bien immobilier en Belgique qui appartient à plusieurs propriétaires. Dans ce genre de situation, une question essentielle se pose immédiatement : qui doit accepter votre offre pour que la vente soit juridiquement valable ? Est-il suffisant qu’un seul des propriétaires donne son accord ou faut-il l’unanimité ? Notre avocat vous répond !
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
Il arrive régulièrement qu’un bien immobilier soit la propriété de plusieurs personnes. Il peut s’agir, par exemple, de deux époux mariés, de partenaires cohabitants légaux ou de fait, ou encore d’héritiers qui ont reçu ensemble un bien immobilier dans le cadre d’une succession. Dans tous ces cas, on parle de copropriété (indivision), une situation juridique qui implique des règles spécifiques lors de la vente du bien.
Tous les copropriétaires doivent donner leur accord
Lorsque vous formulez une offre d’achat pour un bien immobilier détenu par plusieurs copropriétaires, chaque copropriétaire doit accepter cette offre afin que la vente soit valable et juridiquement contraignante. L’acceptation par un seul des copropriétaires, alors que les autres ne sont pas d’accord ou ne se sont pas prononcés, ne suffit absolument pas. En d’autres termes, l’unanimité est requise.
Si l’un des copropriétaires refuse la vente ou n’est pas d’accord avec les conditions de votre offre, vous ne pouvez pas procéder à l’achat du bien comme si de rien n’était. Même si votre offre est intéressante ou conforme au prix demandé, l’absence d’accord de tous les propriétaires empêche la formation d’un contrat de vente valable. Cette règle vise à protéger les droits de chaque copropriétaire et à éviter qu’un bien ne soit vendu contre la volonté de l’un d’entre eux.
Il est donc essentiel, en tant qu’acheteur, de vérifier dès le départ que toutes les parties concernées sont bien disposées à vendre le bien immobilier et qu’elles sont prêtes à accepter une offre dans des conditions clairement définies.
L’engagement pour autrui
Il peut arriver que la personne qui accepte votre offre affirme qu’elle agit également au nom des autres copropriétaires et que ceux-ci sont, selon elle, d’accord avec la vente. Dans ce cas, vous êtes en droit de demander la présentation d’une procuration écrite prouvant qu’elle est légalement habilitée à engager les autres propriétaires.
Si cette procuration n’existe pas, vous pouvez néanmoins demander à cette personne de se porter fort pour les autres copropriétaires. Cela signifie qu’elle s’engage personnellement à obtenir l’accord des autres propriétaires pour la vente. Toutefois, cette solution comporte un risque : si, au final, les autres copropriétaires refusent de vendre le bien ou de ratifier l’accord, la vente n’aura pas lieu.
Dans ce cas précis, vous pourrez toutefois réclamer une indemnisation à la personne qui s’était portée fort pour les autres copropriétaires. Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi, par exemple les frais engagés ou le temps perdu, mais elle ne vous donne pas le droit d’exiger la vente du bien.
Et le rôle de l’agent immobilier ?
Qu’en est-il de l’agent immobilier dans ce contexte ? En principe, un agent immobilier ne peut pas mettre un bien immobilier en vente à la demande d’un seul copropriétaire si les autres ne sont pas d’accord. Lorsqu’un bien est officiellement proposé à la vente par un agent immobilier, vous pouvez donc, en principe, partir du principe que tous les copropriétaires ont donné leur accord à cette mise en vente.
Si toutefois l’un des copropriétaires s’est uniquement porté fort pour les autres, l’agent immobilier a l’obligation de vous en informer clairement. Cette transparence est essentielle afin que vous puissiez évaluer correctement les risques liés à votre offre d’achat et prendre une décision en toute connaissance de cause.
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