Dans un règlement de copropriété, il n’est pas rare de trouver une clause précisant que certaines dépenses liées aux parties communes doivent être supportées uniquement par une catégorie de copropriétaires. Mais une question pratique surgit vite : qui a le droit de voter à l’assemblée générale lorsque ces dépenses « ciblées » figurent à l’ordre du jour ?
Prenons deux situations très concrètes et assez courantes. Il arrive que seuls les propriétaires des appartements du rez-de-chaussée participent aux frais d’entretien du jardin qui jouxte directement leurs fenêtres ou terrasses. À l’inverse, on voit souvent que seuls les propriétaires des étages paient pour l’ascenseur, au motif qu’ils en font l’usage quotidien, contrairement aux occupants du rez-de-chaussée. Dans ces hypothèses, qui décide en assemblée générale des montants à prévoir, des contrats à conclure ou des travaux à réaliser ?
Que dit la loi ?
Sur ce point, la loi est claire. Lorsqu’un règlement de copropriété met à charge d’une catégorie déterminée de copropriétaires, les charges relatives à une partie commune (ou à un groupe de bâtiments faisant partie de la copropriété), seuls ces copropriétaires participent au vote des décisions concernant ces charges. Autrement dit, si le règlement prévoit que le coût de l’ascenseur ne pèse que sur les appartements des étages, le vote relatif, par exemple, au contrat d’entretien ou au remplacement du moteur revient exclusivement à ces mêmes copropriétaires.
Cette règle n’a rien d’illogique : celui qui ne paie pas une dépense n’a pas vocation à trancher sur l’opportunité, l’ampleur ou le calendrier de cette dépense.
Une condition importante
Cette participation ciblée au vote n’est toutefois pas absolue. Elle est assortie d’une condition : les décisions ainsi prises ne peuvent pas compromettre la gestion commune de l’ensemble de la copropriété. En d’autres termes, réserver le vote à la seule catégorie qui supporte la charge est permis tant que les décisions adoptées ne mettent pas en péril le bon fonctionnement des parties communes ou de la gestion globale (par exemple, la sécurité de l’immeuble, la coordination des interventions techniques ou la cohérence des contrats communs).
Imaginons, par exemple, que les copropriétaires des étages souhaitent reporter indéfiniment la révision de l’ascenseur pour économiser à court terme. Si ce report risquait d’affecter la sécurité ou l’accès de l’immeuble, on pourrait considérer que la décision dépasse le cercle des seuls payeurs et touche à la gestion commune au sens large. Dans ce cas, la condition rappelée par la loi joue le rôle d’abri: elle empêche qu’une décision « ciblée » porte atteinte à l’intérêt collectif.
Comment se déroule le vote dans ce cas ?
La loi précise aussi la manière de voter lorsque le droit de participer est réservé à une catégorie de copropriétaires. Chacun des copropriétaires concernés dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans les charges en question. Ce n’est donc pas un vote par tête, mais bien un vote proportionnel à la répartition des charges telle qu’elle résulte du règlement de copropriété et de l’acte de base.
Concrètement, si le règlement prévoit que l’entretien du jardin est exclusivement supporté par les trois appartements du rez-de-chaussée, ces trois lots voteront seuls sur cette dépense ; et chacun d’eux pèsera dans la décision à hauteur de sa part dans ces charges. Même logique pour l’ascenseur : seuls les lots des étages votent, et leurs voix s’additionnent au prorata de la clé de répartition propre à l’ascenseur.
Ce qu’il faut retenir
- Le règlement de copropriété peut légitimement imputer certaines charges communes à une catégorie précise de copropriétaires (rez pour le jardin, étages pour l’ascenseur, etc.).
- Dans ce cas, seuls ces copropriétaires participent au vote des décisions liées à ces charges.
- Cette exclusivité de vote vaut à condition que les décisions ne compromettent pas la gestion commune de la copropriété.
- Le scrutin se tient au prorata de la part de chacun dans les charges concernées.
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Jan Roodhooft, avocat
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