Si vous louez une maison ou un appartement dans lequel le locataire établit sa résidence principale, vous n’êtes pas nécessairement tenu de conclure un bail de neuf ans ! Un contrat de bail de courte durée est également possible. Quelles sont les règles à respecter ? Notre avocat vous répond !
Une durée maximale de trois ans
Dans les trois régions du pays (la Flandre, la Wallonie et la Région de Bruxelles-Capitale), il est possible de conclure un contrat de bail de courte durée. La condition essentielle est que ce contrat soit conclu pour une durée maximale de trois ans. Il est donc parfaitement envisageable de prévoir un bail de 6 mois, d’un an ou encore de deux ans.
La loi autorise en outre la conclusion de contrats successifs à durée déterminée avec un même locataire. Attention toutefois : la durée totale de l’occupation ne peut, dans aucune région, excéder trois ans. Le nombre de prolongations autorisées varie cependant selon la région. En Flandre et à Bruxelles, une seule prolongation est admise, tandis qu’en Wallonie, deux prolongations sont possibles.
Des limites à respecter
En cas de prolongation d’un bail de courte durée, certaines conditions strictes doivent être respectées. Ainsi, le « bail prolongé » doit impérativement reprendre les mêmes conditions et modalités que le contrat initial. Le bailleur ne peut donc pas, par exemple, exiger un loyer plus élevé. En revanche, le loyer peut être soumis à l’indexation légale.
Par ailleurs, la prolongation doit toujours être convenue par écrit. À défaut d’un accord écrit respectant ces conditions, le risque existe que le contrat soit requalifié en bail de neuf ans, avec toutes les conséquences juridiques que cela implique.
La possibilité de résilier anticipativement
En Flandre, le locataire peut mettre fin de manière anticipée à un bail de courte durée, moyennant le respect d’un préavis de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité dont le montant dépend du moment où le contrat prend fin : une indemnité équivalente à un mois et demi de loyer si la résiliation intervient durant la première année, à un mois de loyer durant la deuxième année, ou à un demi-mois de loyer durant la troisième année, en tenant compte de la date de début du premier contrat. Le bailleur, quant à lui, ne peut pas résilier le bail de manière anticipée.
En Région de Bruxelles-Capitale et en Wallonie, le locataire peut également résilier le bail à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et le paiement d’une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur peut aussi mettre fin au contrat afin d’occuper personnellement le bien ou de le faire occuper par un membre de sa famille. Cette possibilité n’existe toutefois qu’après la première année de location, avec un préavis de trois mois et le paiement d’une indemnité équivalente à un mois de loyer.
À Bruxelles, une règle spécifique s’applique encore : si le bailleur met fin au bail de courte durée, le locataire peut à tout moment résilier le contrat avec un préavis d’un mois, sans devoir payer d’indemnité.
L’importance de l’enregistrement du bail
En tant que bailleur, veillez également à faire enregistrer le contrat de bail. À défaut d’enregistrement, le locataire peut, selon la région où se situe le bien et parfois après une mise en demeure, mettre fin au bail sans devoir respecter de délai de préavis.
Et à l’échéance du contrat ?
Si vous souhaitez que le bail prenne effectivement fin à l’expiration de la durée convenue, un préavis est indispensable. En Flandre, la règle générale prévoit que le contrat prend fin si l’une des parties donne un préavis au moins trois mois avant l’échéance prévue. À défaut, le bail est réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans, à compter de la date d’entrée en vigueur du bail de courte durée initial. Des règles similaires s’appliquent en Wallonie et à Bruxelles, bien que certaines dispositions particulières existent pour les baux conclus pour une durée très courte.
Jan Roodhooft, avocat
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