Il arrive que les droits de propriété sur un bien immobilier soient scindés entre un nu-propriétaire et un usufruitier. En tant que nu-propriétaire, pouvez-vous dans ce cas, vendre uniquement la nue-propriété ? Quels sont les droits du nouvel acquéreur ?
Il n’est pas rare que les relations entre un nu-propriétaire et un usufruitier d’un bien immobilier se détériorent fortement. Lorsqu’ils ne parviennent plus à s’entendre, le nu-propriétaire peut être tenté de vendre « sa » propriété. Mais est-ce réellement possible ?
Une vente est possible
En principe, le nu-propriétaire peut tout à fait vendre sa nue-propriété à un tiers. Il peut même le faire si l’usufruitier n’est pas d’accord ! En pratique, toutefois, il y aura généralement peu de candidats acquéreurs intéressés par cette opération. Il est dès lors fort probable que la vente ne rapporte qu’un montant limité !
Que peut faire l’acheteur ?
L’acheteur de la nue-propriété n’obtient en effet que les mêmes droits et obligations que ceux dont disposait le vendeur. Il doit respecter l’usufruit. Concrètement, il ne peut par exemple pas s’installer lui-même dans le bien immobilier. Il ne peut pas non plus le mettre en location, ni percevoir les loyers qui en découlent. Voilà qui explique pourquoi la maison sera probablement compliquée à vendre et pourquoi elle ne rapportera qu’un montant limité…
En d’autres termes, l’usufruitier conserve le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, comme les revenus locatifs, pendant toute la durée de l’usufruit ! Le nu-propriétaire, quant à lui, ne récupérera la pleine propriété qu’à l’extinction de l’usufruit, par exemple au décès de l’usufruitier ou à l’expiration de la durée prévue. Jusqu’à ce moment-là, ses droits restent limités !
D’autres solutions sont néanmoins envisageables…
Il est donc souvent préférable d’envisager une autre solution pour le bien immobilier. Une piste de réflexion pourrait consister à vendre le bien dans son ensemble et à répartir le produit de la vente entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Il est parfaitement possible de calculer de manière précise la part revenant à chacun, notamment en tenant compte de l’âge de l’usufruitier et de la valeur du bien.
Dans certains cas, il est également possible de demander la conversion de l’usufruit. Cette conversion permet de transformer le droit d’usufruit en une somme d’argent ou en un autre avantage équivalent. Cela peut constituer une solution intéressante lorsque la cohabitation juridique entre nu-propriétaire et usufruitier devient trop conflictuelle.
Chaque situation étant différente, il est recommandé de se faire conseiller par un professionnel afin d’examiner les options les plus adaptées et d’éviter des conséquences financières défavorables.
Jan Roodhooft, avocat (https://www.advocatenroodhooft.be/fr)
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