Vous louez, via votre société, un commerce ou un espace de bureau. Dans ce cas, il est important de prendre encore un moment pour examiner le contrat de bail lorsque vous souhaitez vendre les actions de l’entreprise ! Dans le cas contraire, vous risquez en effet de devoir encore assumer personnellement certaines obligations liées au loyer…
Quel est le problème ?
Lorsque votre activité est exercée au sein d’une société et que celle-ci conclut un contrat de bail, c’est en principe la société elle-même qui est locataire. Néanmoins, de nombreux bailleurs, afin de s’assurer qu’ils percevront bien leurs loyers en toutes circonstances, exigent que vous signiez également le contrat en votre nom propre, en tant que gérant ou administrateur. De cette manière, vous devenez automatiquement co-locataire !
Dans ce type de configuration, la situation peut devenir problématique. En effet, si après la vente de vos actions, la société ne respecte plus correctement ses obligations de paiement du loyer, vous risquez d’être tenu personnellement responsable. Le bailleur peut alors se tourner vers vous pour réclamer les arriérés de loyers, une indemnité de relocation ou encore d’autres compensations prévues au contrat.
En outre, votre responsabilité peut également être engagée pour d’éventuels dégâts locatifs. Cela signifie concrètement que, même si vous n’avez plus aucun lien avec la société après la cession des actions, vous pourriez encore être sollicité financièrement pour des manquements dont vous n’êtes plus directement responsable ! Cette situation est souvent sous-estimée lors de la vente d’une entreprise, alors qu’elle peut avoir des conséquences financières importantes…
Comment résoudre ce problème ?
La solution consiste à anticiper ce risque au moment où vous envisagez de vendre vos actions. Il est vivement recommandé d’ouvrir des discussions avec le bailleur afin de renégocier les conditions du contrat de bail. L’objectif est d’obtenir votre libération en tant que co-locataire.
Concrètement, vous pouvez proposer que vous ne soyez plus partie au contrat et que, par exemple, le nouvel acquéreur des actions devienne co-locataire à votre place. Cela permet de transférer la responsabilité vers la personne qui reprend effectivement l’activité et le contrôle de la société.
Il est toutefois essentiel de garder à l’esprit que le bailleur n’est nullement obligé d’accepter cette modification. Il dispose d’une liberté contractuelle et peut refuser de remplacer un co-locataire par un autre s’il estime que cela augmente son risque. C’est pourquoi il est important d’aborder cette question suffisamment tôt dans le processus de vente.
Si le bailleur accepte cette modification, veillez absolument à formaliser cet accord par écrit. Un avenant au contrat de bail ou un nouveau contrat signé par toutes les parties concernées est indispensable afin d’éviter toute ambiguïté ou contestation ultérieure.
Vous avez signé uniquement en tant que gérant
La situation est différente si vous n’avez pas signé le contrat de bail en votre nom personnel, mais uniquement en votre qualité de gérant ou d’administrateur de la société. Dans ce cas, vous n’êtes en principe pas tenu personnellement responsable des obligations locatives.
Autrement dit, si la société ne respecte pas ses obligations après votre départ, vous ne devrez pas en assumer les conséquences financières. La responsabilité reste limitée à la société elle-même, ce qui constitue l’un des avantages fondamentaux de la structure sociétaire.
Il est néanmoins crucial, afin d’éviter toute discussion ou interprétation défavorable, que le contrat de bail indique clairement que vous avez signé uniquement en votre qualité de représentant de la société. Toute ambiguïté dans la signature pourrait être exploitée pour tenter d’engager votre responsabilité personnelle.
Prenez donc le temps de vérifier les documents contractuels et, si nécessaire, faites-les préciser ou corriger avant toute cession d’actions.
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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