Résiliation d’un bail de location ? Assurez-vous que tout est bien en règle

Imaginons que vous louez un appartement pour 9 ans. Voyons dans quels cas le propriétaire peut vous soumettre un préavis de résiliation de bail.

En tant que locataire, si vous louez un bien pour 9 ans, vous pouvez à tout moment résilier le contrat en soumettant un préavis de 3 mois. Mais vous devez payer des frais supplémentaires si la résiliation a lieu durant la première, la deuxième ou la troisième année d’occupation. Le propriétaire n’a pas les mêmes possibilités : les cas dans lesquels un propriétaire peut résilier un contrat de location sont beaucoup plus limités. Et même s’il existe dans le contrat une clause offrant des options de résiliation supplémentaires pour le propriétaire, celle-ci n’est pas valable.

Tous les trois ans

Le propriétaire peut, sauf clause contractuelle contraire, mettre fin au contrat de bail à la fin de chaque période de 3 ans. Il doit pour cela déposer un préavis de 6 mois. Si le bail est résilié à la fin du premier triennat, il doit verser au locataire une indemnité équivalant à 9 mois de location. Cette indemnité est ramenée à 6 mois si la résiliation a lieu à partir de la 6^e année d’occupation du bien. Si le bail est résilié à la fin de la 9^e année d’occupation, le propriétaire ne doit pas verser d’indemnité.

Pour occupation personnelle

Le propriétaire peut aussi mettre fin à un bail à tout moment avec un préavis de 6 mois si c’est pour lui-même habiter le bien ou si c’est pour y faire habiter quelqu’un de sa famille. Cela peut être son conjoint, son partenaire cohabitant légal, ses descendants ou enfants adoptés, ses ascendants en ligne directe ou ses parents éloignés jusqu’au 3^e degré ou ceux de son conjoint ou de son partenaire cohabitant légal. Cette option de résiliation peut être exclue dans le contrat de location.

Si le bien loué est situé en Flandre, il existe une nuance à cette règle pour les contrats conclus après le 1^er janvier 2019. Si l’annulation est donnée pour cette raison durant le premier triennat, le préavis ne peut pas prendre fin avant l’expiration de la première période de trois ans qui suit l’entrée en vigueur du bail. Dans les autres communes et en Flandre, pour les baux émis avant le 1^er janvier 2019, cette règle ne vaut que lorsque la résiliation est donnée dans le but qu’un parent au 3^e degré habite le bien.

Rénover

Si le propriétaire désire effectuer des travaux dans le bien, il peut aussi résilier le contrat de location plus tôt. Mais il doit s’agir de “gros” travaux : ils doivent coûter l’équivalent de plus de trois ans de location du bien. Et ces travaux doivent être effectués sur la partie du bâtiment occupée par le locataire. Cette option d’annulation peut aussi être exclue du contrat de location.

La résiliation pour cette raison ne peut intervenir qu’à la fin de la première et de la deuxième période de trois ans. Et un préavis de 6 mois doit être respecté. La situation est toutefois différente pour les bâtiments loués en Flandre après le 1^er janvier 2019. Dans ce cas, le propriétaire peut à tout moment résilier le contrat pour cause de gros travaux. Si l’annulation est faite au cours de la première période de trois ans, le préavis ne peut pas prendre fin avant l’expiration de la première période de trois ans à compter de la date d’entrée en vigueur du contrat de location.

Regardez la lettre d’annulation

Si le propriétaire souhaite annuler le bail pour rénover le bien ou y habiter lui-même, la lettre de résiliation doit comprendre un certain nombre de points obligatoires (et parfois des annexes). Si ce n’est pas le cas, la résiliation ne sera pas valide. Si vous recevez une lettre de résiliation de contrat de location, il est donc conseillé de faire vérifier sa conformité avec la loi.

De plus, il faut aussi que le propriétaire exécute bien les motifs de sa résiliation. Exemple : il est obligé de mener à bien les travaux de rénovation ou d’habiter suffisamment longtemps dans le bien. Si ce n’est pas le cas, en tant que locataire, vous pouvez, sauf circonstances exceptionnelles, demander une indemnité de 18 mois.

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)