En tant que propriétaire d’un appartement, vous êtes tenu de participer au paiement des charges communes de l’immeuble. Ces frais concernent notamment l’entretien des parties communes, les réparations, les assurances ou encore certaines consommations collectives. Mais que pouvez-vous faire si vous estimez que la clé de répartition appliquée n’est pas correcte ou qu’elle ne reflète plus la réalité de l’immeuble ?
La manière dont les charges communes sont réparties au sein d’un immeuble, est définie dans les statuts de la copropriété. Dans la plupart des cas, chaque copropriétaire contribue aux frais en fonction de sa quote-part dans les parties communes de l’immeuble. Cette quote-part est généralement déterminée lors de la création de la copropriété et figure dans les documents officiels.
Toutefois, les statuts peuvent également prévoir une autre méthode de répartition des charges. Dans certaines copropriétés, la contribution de chaque propriétaire est calculée en tenant compte de l’utilité que représente une dépense déterminée pour chaque lot privatif. Ainsi, certains frais peuvent être répartis différemment selon que les copropriétaires en bénéficient directement ou non.
Demander l’inscription du point à l’ordre du jour de l’assemblée générale
Si vous n’êtes pas d’accord avec la répartition des charges, une première démarche consiste à demander à l’assemblée générale des copropriétaires de modifier cette répartition. Pour que cette question puisse être examinée, il est indispensable que votre proposition soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
À cette fin, vous pouvez vous adresser au syndic de la copropriété et lui demander de prendre les mesures nécessaires pour que votre demande soit soumise aux copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale. Il est généralement conseillé de formuler votre demande de manière claire et de préciser les raisons pour lesquelles vous estimez que la répartition actuelle n’est pas équitable ou adaptée à la situation.
Une majorité de 4/5 est nécessaire
Le fait d’inscrire votre proposition à l’ordre du jour ne suffit toutefois pas à obtenir une modification de la répartition des charges ! L’assemblée générale devra également approuver votre proposition.
Contrairement à de nombreuses décisions de gestion courante qui peuvent être adoptées à la majorité simple, une modification de la clé de répartition des charges requiert une majorité qualifiée. Vous devrez donc obtenir l’accord d’au moins quatre cinquièmes des voix des copropriétaires. Cette exigence légale vise à garantir une certaine stabilité dans les règles de fonctionnement de la copropriété et à éviter que des changements importants ne soient décidés par une faible majorité.
Saisir le juge de paix
Si l’assemblée générale refuse d’envisager une adaptation de la répartition des charges ou rejette votre proposition, vous disposez encore d’une autre possibilité. Vous pouvez en effet saisir le juge de paix afin de demander une modification de cette répartition.
Pour que votre demande ait des chances d’aboutir, vous devrez être en mesure de démontrer que la répartition actuelle vous cause un préjudice personnel. Vous pouvez également invoquer le fait que la répartition est incorrecte ou qu’elle est devenue inadaptée à la suite de modifications apportées à l’immeuble au fil du temps.
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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