Vous venez d’acheter une habitation. Quelques semaines plus tard, vous recevez un courrier d’un entrepreneur qui a réalisé des travaux dans le logement avant votre achat, mais qui n’a toujours pas été payé. Selon lui, en tant que nouveau propriétaire, c’est à vous de régler ses factures restées en souffrance ! Cette demande est-elle fondée ? Êtes-vous réellement tenu de prendre en charge les dettes liées aux travaux effectués avant la vente ? Notre avocat vous répond !
Le principe
Le simple fait d’acheter une maison ne signifie pas que vous reprenez automatiquement les factures impayées des entrepreneurs qui ont travaillé dans le bien, à la demande de l’ancien propriétaire ! En droit, l’entrepreneur ne peut réclamer le paiement qu’à la personne qui lui a commandé les travaux, c’est-à-dire à son véritable cocontractant. Dans cette situation, il s’agit donc de l’ancien propriétaire.
L’entrepreneur ne peut dès lors pas se retourner contre vous en tant que nouvel acquéreur pour exiger le paiement des montants qui lui sont encore dus ! Vous n’êtes pas impliqué dans le contrat conclu entre le vendeur et l’entrepreneur et vous n’avez donc, en principe, aucune obligation de régler ces factures.
La seule possibilité qui pourrait s’offrir à l’entrepreneur est, dans certaines circonstances, de faire pratiquer une saisie sur une partie du prix de vente avant que celui-ci ne soit intégralement versé au vendeur. Cette démarche vise le patrimoine de l’ancien propriétaire et non celui du nouvel acquéreur.
Et pour les travaux qui doivent encore être réalisés ?
La même règle s’applique lorsque les travaux prévus n’ont pas encore été exécutés au moment de la vente. Même si l’intervention de l’entrepreneur doit avoir lieu après que vous soyez devenu propriétaire du bien, cela ne change rien au principe de base !
L’entrepreneur doit toujours demander le paiement à la personne qui a conclu avec lui le contrat d’entreprise. C’est cette personne qui reste son client et son donneur d’ordre ! Le moment où les travaux sont effectués, avant ou après la vente du bien, n’a donc aucune incidence sur la question de savoir qui doit payer les factures.
Il est toutefois possible de convenir d’autres arrangements
Le vendeur et l’acheteur peuvent néanmoins décider d’organiser les choses différemment entre eux ! Vous pourriez, par exemple, convenir avec le vendeur que vous prendrez en charge le paiement des factures relatives à des travaux qui doivent encore être réalisés après l’achat de la maison.
Il est cependant important de savoir que ce genre d’accord ne produit d’effets qu’entre le vendeur et vous. Sauf si l’entrepreneur a lui-même marqué son accord sur cette nouvelle répartition des obligations, il n’est pas lié par cet arrangement !
Concrètement, cela signifie que l’entrepreneur conserve le droit de réclamer le paiement de ses factures au vendeur, qui demeure son cocontractant initial. Si vous avez accepté de payer ces factures dans le cadre de votre accord avec le vendeur, il s’agira alors d’une question à régler entre vous et celui-ci, sans que cela modifie automatiquement les droits de l’entrepreneur.
Jan Roodhooft, avocat (https://www.advocatenroodhooft.be)
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