Vous achetez une maison ou un appartement relativement récent et, après quelque temps, vous découvrez certains défauts dans le bâtiment. Pouvez-vous demander à l’entrepreneur qui a réalisé les travaux de les réparer à ses frais ? Et que devez-vous savoir pour pouvoir engager sa responsabilité ?
La responsabilité décennale de l’entrepreneur
Un entrepreneur peut être tenu responsable pendant 10 ans de certains vices cachés graves affectant un bâtiment. Il doit s’agir de défauts suffisamment importants pour compromettre la solidité de l’immeuble ou celle d’un de ses éléments essentiels. C’est ce que l’on appelle généralement la responsabilité décennale. Cette responsabilité ne protège pas uniquement le propriétaire initial qui avait fait construire le logement : elle peut également être invoquée par une personne qui achète ensuite le bien !
En effet, lorsque vous achetez une maison ou un appartement, vous reprenez en principe certains droits que le maître d’ouvrage initial pouvait exercer à l’égard de l’entrepreneur. Autrement dit, le fait que vous n’ayez pas vous-même signé le contrat avec l’entrepreneur ne signifie pas nécessairement que vous ne pouvez rien lui réclamer !
Si un défaut grave apparaît et qu’il relève de la responsabilité décennale, vous pouvez donc, en tant que nouvel acquéreur, vous adresser directement à l’entrepreneur concerné et lui demander d’assumer ses responsabilités.
Il faudra toutefois pouvoir démontrer que le problème entre bien dans le champ de cette garantie de dix ans. Tous les défauts d’un logement ne sont pas automatiquement couverts. La responsabilité décennale vise essentiellement les problèmes suffisamment sérieux pour mettre en péril la stabilité ou la solidité du bâtiment ou d’une partie importante de celui-ci.
Et pour les vices cachés moins importants ?
Et si les défauts sont moins importants et ne compromettent pas la solidité du bâtiment ? Il peut parfois aussi être possible d’engager sa responsabilité. Il peut par exemple, s’agir d’un défaut qui n’était pas visible lors de l’achat, mais qui se manifeste seulement après votre installation dans le logement. Dans ce cas également, vous pouvez, en tant qu’acheteur, bénéficier des droits dont disposait initialement le maître d’ouvrage à l’égard de l’entrepreneur.
Il est cependant essentiel de ne pas attendre trop longtemps pour réagir. Pour ce type de défaut, l’action doit en principe être engagée dans un délai relativement court à partir du moment où le vice est découvert ou devient clairement identifiable. Si vous constatez un problème, mieux vaut donc le signaler rapidement à l’entrepreneur, de préférence par écrit !
Il peut également être utile de conserver des photos, des rapports techniques, des échanges de courriels ou tout autre document susceptible de prouver l’existence et l’évolution du problème. Si la discussion devient conflictuelle, ces éléments pourront avoir leur importance.
Qu’en est-il d’une garantie supplémentaire ?
Il arrive qu’un entrepreneur accorde au propriétaire initial une garantie contractuelle supplémentaire allant au-delà des garanties prévues par la loi. Il pourrait par exemple avoir promis au maître d’ouvrage une garantie de dix ans couvrant non seulement les défauts graves, mais également d’autres types de problèmes ! Dans ce cas, il faut examiner attentivement les conditions précises de cette garantie pour vérifier si vous pouvez également en bénéficier en tant qu’acheteur ultérieur.
Il ne s’agit en effet pas ici de la responsabilité décennale prévue par la loi ! Pour une garantie supplémentaire accordée contractuellement, l’entrepreneur peut avoir prévu certaines restrictions. Il pourrait notamment avoir stipulé que cette garantie n’est valable qu’en faveur du maître d’ouvrage initial et qu’elle ne peut pas être transférée à un futur propriétaire !
Avant de réclamer une intervention sur cette base, il est donc conseillé de consulter les documents relatifs à la construction du logement : contrat d’entreprise, conditions générales, attestations de garantie, factures ou éventuelles conventions conclues entre l’ancien propriétaire et l’entrepreneur.
Vérifiez vos droits avant d’engager des frais
Si vous découvrez un défaut dans une maison ou un appartement récent, ne partez donc pas du principe que vous devrez nécessairement payer vous-même les réparations ! Selon la nature du problème, son importance et le moment auquel il apparaît, vous pourriez encore disposer d’un recours contre l’entrepreneur qui a construit ou rénové le bien.
Pour un vice grave susceptible de compromettre la solidité du bâtiment, la responsabilité décennale peut éventuellement être invoquée. Pour des vices cachés moins importants, une action peut également être possible, mais il est important de réagir rapidement. Enfin, si une garantie supplémentaire avait été accordée au propriétaire précédent, vérifiez soigneusement ses conditions afin de déterminer si elle vous est également applicable…
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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