Vous détenez la nue-propriété d’une maison, mais une autre personne en possède l’usufruit. Vous aimeriez vendre, tandis qu’elle souhaite conserver ses droits. Comment la convaincre ? Et quelles solutions restent possibles si elle refuse de vous suivre ? Plusieurs pistes peuvent être envisagées…
Trouver un accord avec l’usufruitier
En tant que nu-propriétaire, vous ne pouvez en principe pas obliger l’usufruitier à vendre son usufruit en même temps que votre nue-propriété. Pour proposer le bien en pleine propriété à un acheteur, vous avez donc besoin de son accord !
La première piste consiste à négocier les conditions de cette vente commune. Pour convaincre l’usufruitier, vous pouvez notamment lui proposer de valoriser son usufruit à un pourcentage plus élevé que celui qui résulterait normalement de l’application des règles légales…
Concrètement, vous acceptez qu’une part plus importante du prix de vente lui revienne. Cette proposition peut l’inciter à donner son accord et permettre de vendre ensemble la pleine propriété du logement.
Cela reste toutefois une solution négociée : proposer une répartition plus favorable à l’usufruitier ne l’oblige pas à accepter ! L’objectif est de trouver un terrain d’entente qui vous permette à tous les deux de concrétiser la vente.
Demander la conversion de l’usufruit
Dans certaines situations, il est possible de demander une conversion forcée de l’usufruit, même si l’usufruitier s’y oppose. Cette possibilité est toutefois soumise à des conditions particulières : elle n’est donc pas ouverte dans tous les cas…
L’usufruit peut, par exemple, être converti en une somme d’argent. L’usufruitier reçoit alors cette somme et vous obtenez la pleine propriété du bien immobilier que vous souhaitez vendre.
Une fois la conversion réalisée, vous pouvez procéder à la vente. Cette piste mérite donc d’être examinée lorsque la recherche d’un accord n’aboutit pas, en vérifiant d’abord si les conditions d’une conversion forcée sont réunies.
Vendre uniquement votre nue-propriété
L’usufruitier refuse de vendre ses droits et aucune conversion forcée n’est possible ? Vous pouvez toujours décider de vendre uniquement votre nue-propriété. L’usufruit reste alors en place : l’acheteur acquiert vos droits, tandis que l’usufruitier conserve les siens.
Cette solution comporte néanmoins un sérieux bémol : les candidats risquent d’être peu nombreux. Acheter une nue-propriété intéresse généralement moins de monde qu’acquérir la pleine propriété d’un logement. Le prix que vous pourrez obtenir s’en ressentira le plus souvent.
Enfin, dans certaines circonstances, vous pourriez soutenir que le refus de l’usufruitier de participer à la vente constitue un abus de droit. Cette possibilité dépend toutefois de la situation : tout refus ne peut pas automatiquement être considéré comme abusif.
Jan Roodhooft, avocat — www.advocatenroodhooft.be
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