Si un locataire veut un droit de préemption sur le bien qu’il loue et que le propriétaire est prêt à le lui accorder, il est plus que conseillé de mettre tout ceci sur papier. Comment faire ? Notre avocat vous dit tout !
Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
Légalement, un locataire n’a pas de droit de préemption ou de droit d’emption sur la maison ou l’appartement qu’il loue. Ce genre droit n’existe pas non plus dans le cadre d’un bail commercial ou d’un bail de droit commun (par exemple, un bail de bureaux). Ce n’est que dans le cadre du droit du bail à ferme qu’un droit de préemption légal s’applique.
Si un locataire veut un droit de préemption, il doit en convenir explicitement avec le propriétaire. Sachez qu’en tant que propriétaire, vous n’êtes pas obligé d’accepter. En général, il est même préférable de ne pas accéder à la demande d’un locataire exigeant un droit de préemption, sauf, par exemple, dans le cas où vous souhaitez de toute façon vendre le bien à long terme et qu’un locataire potentiel intéressant se présente, avec pour condition d’obtenir un droit de préemption. En effet, en accordant un droit de préemption, vous risquez d’effrayer les autres acheteurs potentiels.
En quoi cela consiste-t-il ?
Lorsqu’un locataire dispose d’un droit de préemption sur un bien, cela signifie qu’il a la priorité sur les autres acheteurs potentiels pour acheter le bien en question. En d’autres termes, le locataire doit d’abord avoir la possibilité d’acheter le bien au prix du marché et selon les modalités traditionnelles. Ainsi, un droit de préemption ne signifie pas nécessairement que le locataire achètera le bien quoiqu’il arrive. Si un autre acheteur potentiel finit par offrir plus que ce que le locataire est prêt à payer, la propriété ira à l’autre candidat.
Un droit de préemption n’est pas la même chose qu’un droit préférentiel, qui peut également être convenu entre le locataire et le propriétaire. Avec un droit de préemption, un locataire n’a que la première occasion de faire une offre ou de négocier avec un propriétaire qui a l’intention de vendre son bien. Si le locataire n’est pas intéressé par l’achat ou si quelqu’un d’autre est prêt à acheter au moins au même prix, vous pouvez parfaitement, en tant que vendeur, vendre à cet autre acheteur potentiel.
Prenez en compte les modalités
Si vous convenez d’un droit de préemption, il est préférable de mettre cet accord par écrit. Cela peut se faire dans le bail ou, par exemple, dans un avenant en cours de bail. Il est préférable de faire rédiger la clause par une personne ayant une expérience juridique suffisante.
Réfléchissez bien aux conditions dont vous assortissez le droit de préemption. Vous pouvez généralement vous mettre d’accord sur ce point. Vous pouvez indiquer dans quels cas le droit de préemption s’applique (par exemple, uniquement en cas de vente réelle ou si le bien est donné) et ce qu’il advient du droit de préemption en cas de décès du propriétaire. Vous pouvez aussi, par exemple, limiter le droit de préemption dans le temps. En outre, il est conseillé de stipuler dans l’accord comment le droit de préemption doit être exercé. Ainsi, il faudra convenir comment et dans quel délai le vendeur doit informer le locataire d’un projet de vente, quel délai le locataire a ensuite pour faire valoir son droit de préemption, de quelle manière il doit notifier sa décision au vendeur, etc.
Le propriétaire doit se conformer à l’accord convenu !
Si un droit de préemption est convenu, il est contraignant. Un propriétaire qui ne respecte pas le droit de préemption risque de devoir payer d’importants dommages et intérêts au locataire. Dans l’accord établissant le droit de préemption, il peut être convenu des dommages et intérêts que le propriétaire doit au locataire au cas où ce dernier ne respecterait pas le droit de préemption. Il peut s’agir, par exemple, d’une somme forfaitaire ou d’un pourcentage du prix de vente.
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