Lors de la location d’un appartement, le locataire paie, en plus du loyer proprement dit, les frais des parties communes de l’immeuble. Comment ces frais doivent-ils être facturés ? Notre avocat vous dit tout !
En plus du loyer proprement dit, le locataire d’un appartement devra payer les charges (eau, gaz, électricité, etc.) qu’il consomme. En outre, il devra probablement participer aux frais des parties communes. On pense, par exemple, au coût de l’ascenseur, au nettoyage de la cage d’escalier, à l’entretien du jardin, aux frais du syndic, etc. Ces frais sont imputés au propriétaire de l’appartement selon la clé de répartition indiquée dans le règlement de copropriété.
Paiement forfaitaire
Une première possibilité serait de régler les coûts des parties communes sur une base fixe, par exemple en convenant d’un montant fixe par mois dans le bail. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de régler les frais sur la base des coûts réels. Toutefois, tant le locataire que le propriétaire peuvent demander à tout moment de passer à un système dans lequel les coûts réels sont facturés. Si l’autre partie refuse d’accéder à cette demande, celle-ci peut être soumise au tribunal.
Règlement basé sur les coûts réels
Une deuxième façon de répercuter le coût des parties communes sur le locataire consiste à régler sur la base des coûts réels. Dans ce cas, le bailleur demande souvent au locataire une avance mensuelle sur ces frais, après quoi un décompte annuel est effectué et le locataire doit (ou non) effectuer un virement supplémentaire pour arriver à l’équilibre ou se faire rembourser. Si le locataire le demande, le bailleur devra fournir les pièces justificatives des frais. Ceci peut notamment se faire via le syndic.
Quels frais ?
Le bailleur ne peut pas répercuter tous les frais relatifs aux parties communes au locataire. Même s’il n’y habite pas lui-même, le propriétaire devra payer certains frais de sa poche. En Flandre, pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2019, il existe une liste claire de qui doit payer quoi. Par exemple, le locataire doit payer les frais liés à l’entretien des parties communes, aux petites réparations qui doivent être effectuées dans ces dernières ainsi que les frais de nettoyage et de ramassage des ordures. Le propriétaire paie les coûts des grosses réparations ainsi que les factures liées à l’achat/au remplacement des compteurs d’eau et d’électricité. Les frais d’organisation de l’assemblée générale, la participation à la politique de l’immeuble et la contribution au fonds de réserve sont également pris en charge par le propriétaire.
Certains coûts doivent être partagés. Par exemple, le locataire et le propriétaire doivent payer chacun la moitié du coût de l’entretien périodique de l’ascenseur. Les frais du syndic sont supportés à 34 % par le locataire et à 66 % par le propriétaire.
Faire partager le syndic
Pour savoir exactement quels sont les frais que le propriétaire peut réclamer au locataire, il peut être utile que le syndic fasse cette répartition. Certains syndics le font, d’autres non. Même si le syndic le fait, c’est au propriétaire de payer ces frais à l’association des copropriétaires et de les récupérer ensuite (en partie) auprès du locataire.
Et à Bruxelles et en Wallonie ?
En Wallonie et à Bruxelles, il existe également une liste de travaux d’entretien à charge du locataire et du propriétaire. Cette liste comprend un certain nombre de frais relatifs aux parties communes de l’immeuble. Par exemple, en ce qui concerne l’ascenseur de l’immeuble en Wallonie, il est stipulé que le locataire doit payer les frais d’entretien et d’inspection périodiques. Le propriétaire, quant à lui, doit payer les frais de grosses réparations et les réparations dues à l’usure.
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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