Immobilier neuf : est-il devenu trop cher pour les acheteurs belges ?

En 2025, le neuf recule sur le marché immobilier belge. Est-il devenu trop cher ou y a-t-il d’autres facteurs qui font hésiter l’acheteur ?

L’immobilier neuf reste une référence en de nombreux domaines : performance énergétique, confort moderne, possibilités de personnalisation (parfois) et surtout, l’assurance de ne pas avoir de rénovation à prévoir ! En 2025, pourtant, il perd du terrain. Selon les chiffres du baromètre des notaires, seuls 10,1 % des appartements vendus en Belgique sont des biens neufs, contre 11,1 % en 2024 et plus de 20 % en 2021. La baisse est progressive, continue et elle pose une question : le neuf est-il devenu structurellement trop cher pour une majorité d’acheteurs ?

Des prix qui s’éloignent du budget moyen

Premier facteur évident : le prix. En 2025, un appartement neuf se vend en moyenne 355.865 euros en Belgique, contre 269.322 euros pour un appartement existant. En Flandre, l’écart est encore plus marqué : près de 379.000 euros pour le neuf, contre 277.000 euros pour l’ancien.

Cet écart n’est franchement pas marginal ! On parle en effet de plusieurs dizaines de milliers d’euros supplémentaires à financer, sans compter les frais annexes : alors certes, il n’y a pas de droits d’enregistrement, mais ceux-ci sont remplacés par une TVA à 21% (ou 6 % s’il s’agit d’une démolition-reconstruction) ! Bref, pour beaucoup d’acheteurs, notamment les primo-acquéreurs (rappelons qu’aujourd’hui, il est difficile d’emprunter plus que le capital et que les droits d’enregistrement sont réduits…), le calcul est vite fait : le neuf devient inaccessible, non pas par principe, mais par réalisme budgétaire.

Des prix élevés, mais aussi des embarras administratifs !

Et puis, il y a évidemment toute une série d’autres facteurs qui interviennent, comme la lenteur administrative (plus particulièrement à Bruxelles) qui plombe les permis, ralentit de nombreux projets neufs et qui finit par décourager de nombreux promoteurs, déjà refroidis par les nombreuses réglementations. A ce titre, en 2025, 75% des appartements neufs vendus se situaient en Flandre, contre 23 en Wallonie et à peine 2 à Bruxelles…