Nieuwbouwvastgoed: te duur voor Belgische kopers?

In 2025 verliest nieuwbouw terrein op de Belgische vastgoedmarkt. Is het te duur geworden, of zijn er andere factoren die kopers doen twijfelen?

Nieuwbouwvastgoed blijft op veel vlakken een referentie: energieprestaties, modern comfort, personalisatiemogelijkheden (soms) en vooral de zekerheid dat er geen renovatiewerken nodig zijn. Toch verliest het in 2025 aan belang. Volgens de cijfers van de notarisbarometer is slechts 10,1 % van de verkochte appartementen in België nieuwbouw, tegenover 11,1 % in 2024 en meer dan 20 % in 2021. De daling is geleidelijk en aanhoudend, en roept een duidelijke vraag op: is nieuwbouw structureel te duur geworden voor een meerderheid van de kopers?

Prijzen die steeds verder afwijken van het gemiddelde budget

De eerste en meest voor de hand liggende factor? De prijs. In 2025 wordt een nieuwbouwappartement in België gemiddeld verkocht voor 355.865 euro, tegenover 269.322 euro voor een bestaand appartement. In Vlaanderen is het verschil nog groter: bijna 379.000 euro voor nieuwbouw, tegenover 277.000 euro voor bestaand vastgoed.

Dat verschil is allesbehalve verwaarloosbaar. Het gaat om tientallen duizenden euro’s extra die gefinancierd moeten worden, zonder rekening te houden met de bijkomende kosten. Er zijn dan wel geen registratierechten, maar die worden vervangen door een btw van 21 % (of 6 % bij sloop en heropbouw). Voor veel kopers, en zeker voor eerste kopers, is de rekensom snel gemaakt. Vandaag is het immers moeilijk om meer te lenen dan het kapitaal, terwijl de registratierechten wel verlaagd zijn. Nieuwbouw wordt dan onbereikbaar. Niet uit principe, maar uit budgettair realisme.

Hoge prijzen, maar ook administratieve kopzorgen

Daarnaast spelen uiteraard nog andere factoren mee, zoals de administratieve traagheid (vooral in Brussel). Die weegt zwaar op de vergunningsprocedures, vertraagt tal van nieuwbouwprojecten en schrikt uiteindelijk ook projectontwikkelaars af, die al ontmoedigd zijn door de vele regels. Zo bevond 75 % van de in 2025 verkochte nieuwbouwappartementen zich in Vlaanderen, tegenover 23 % in Wallonië en amper 2 % in Brussel…