Situé au cœur d’Eupen, cet immeuble de rapport constitue une opportunité d’investissement intéressante pour les investisseurs à la recherche d’un patrimoine résidentiel existant comprenant dix unités de logement officiellement autorisées, une typologie d’appartements diversifiée ainsi qu’un potentiel de développement supplémentaire.
L’ensemble immobilier se compose d’un bâtiment avant, d’un bâtiment arrière et d’un bâtiment intermédiaire. Le bâtiment arrière est accessible exclusivement par la cour et ne dispose pas d’un accès direct depuis le bâtiment avant.
Réparti sur quatre niveaux, l’immeuble propose une grande diversité de logements. Les superficies et configurations s’étendent du studio compact aux appartements d’une ou deux chambres, jusqu’à des logements plus spacieux comprenant jusqu’à trois chambres, ainsi qu’un appartement en duplex. Cette diversité permet de répondre aux besoins de différents profils de locataires et constitue un atout pour une stratégie locative durable et diversifiée.
Les unités de logement représentent au total environ 625 m² de surfaces habitables et utiles privatives. À celles-ci s’ajoutent d’importantes surfaces communes et annexes, notamment une pièce polyvalente commune d’environ 30 m², des locaux techniques, des circulations communes ainsi qu’un sous-sol d’environ 125 m² sous le bâtiment avant.
Le bien dispose également d’un grenier comprenant environ 150 m² d’espaces de stockage et de rangement. Ces surfaces susceptibles d’être aménagées offrent un potentiel de développement complémentaire particulièrement intéressant.
Au cœur de l’ensemble immobilier se trouve une cour commune pavée à caractère urbain qui, avec le jardin existant, offre aux occupants des espaces extérieurs.
Les différentes parties du bâtiment sont accessibles par l’entrée principale et les halls communs, ainsi que par un accès via un portail.
Les logements orientés vers la rue ou la cour intérieure font partie du bâtiment portant le numéro 76, tandis que d’autres unités donnant sur la cour intérieure sont situées dans la partie de l’ensemble portant le numéro 74.
Les logements se présentent dans un bon état d’entretien et disposent d’équipements fonctionnels adaptés à une exploitation locative durable. Tous les appartements sont équipés d’une cuisine simple ou d’une kitchenette.
Le chauffage des logements situés à l’arrière est assuré par une installation collective au mazout, tandis que les unités situées côté rue bénéficient d’un système de chauffage central au gaz moderne. Chaque logement dispose de son propre compteur électrique. Les appartements sont également équipés d’un raccordement TV par satellite (Astra) ainsi que d’un parlophone avec ouverture de porte. L’immeuble ne dispose pas d’ascenseur.
Selon les informations communiquées, la bonne qualité générale et le caractère sec de la structure du bâtiment, associés au bon état d’entretien des dix logements, constituent une base solide pour la poursuite de son exploitation en tant qu’immeuble locatif.
Principaux atouts de l’investissement
• 10 unités de logement officiellement autorisées
• Environ 625 m² de superficies habitables et utilisables
• Diversité des typologies et superficies de logements
• Ensemble immobilier composé d’un bâtiment avant, d’un bâtiment intermédiaire et d’un bâtiment arrière
• Situation centrale dans la ville haute d’Eupen
• Cour commune et jardin commun
• Salle polyvalente commune d’environ 30 m²
• Bâtiment avant entièrement sous-cave, avec environ 125 m² de caves
• Environ 150 m² de grenier, espaces de stockage et de rangement présentant un potentiel d’aménagement
• Classes énergétiques des logements allant de B à
• Bâtiment bien entretenu et structure décrite comme solide et sèche
• Base locative existante avec potentiel supplémentaire d’évolution des loyers
• Large éventail de locataires potentiels grâce à la diversité des logements
• Répartition du risque locatif sur dix unités distinctes
• Selon une estimation fondée sur les niveaux de loyers usuels du marché, loyer potentiel à pleine occupation d’environ 6.500 € à 7.000 € par mois
• Potentiel supplémentaire de création de valeur grâce à une gestion professionnelle, aux futures relocations, à des modernisations ciblées et à l’étude du potentiel d’exploitation de surfaces complémentaires
Perspectives d’optimisation à long terme
Optimisation de la gestion du patrimoine
Une gestion structurée et professionnelle de la location permet d’agir de manière ciblée sur la rotation des locataires et les coûts d’exploitation.
Évolution des loyers lors des futures relocations
À l’occasion de futurs changements de locataires et dans le respect du cadre légal applicable, il pourra être examiné dans quelle mesure les loyers existants peuvent être progressivement adaptés au niveau du marché.
Modernisations ciblées
Des investissements dans certains logements pourront, selon les besoins, être réalisés à l’occasion de nouvelles mises en location. Ces interventions peuvent contribuer à améliorer davantage la qualité résidentielle ainsi que l’attractivité locative du bien.
Amélioration des performances énergétiques
La diversité des classes énergétiques permet également d’identifier les unités pour lesquelles des mesures d’amélioration énergétique pourraient être envisagées à moyen ou long terme.
Étude du potentiel des surfaces complémentaires
Les importantes surfaces de grenier et de stockage offrent notamment des perspectives intéressantes. Toute transformation, changement d’affectation ou extension des surfaces habitables reste toutefois entièrement soumis aux contraintes urbanistiques, techniques et réglementaires ainsi qu’à l’obtention des autorisations nécessaires et devra faire l’objet d’une étude spécifique.
Potentiel locatif
Pour un investisseur, le potentiel d’évolution des revenus locatifs constitue l’un des principaux atouts de cet ensemble immobilier.
Sur la base d’une estimation reposant sur les loyers actuellement pratiqués ou habituellement constatés sur le marché, une location complète de l’ensemble pourrait permettre d’atteindre, à terme, des revenus locatifs mensuels de l’ordre de 6.500 € à 7.000 €.
Les informations relatives aux revenus locatifs actuellement perçus, aux baux en cours et aux conditions contractuelles existantes pourront être communiquées dans le cadre d’un entretien personnel et/ou lors d’un examen plus approfondi du dossier immobilier.
SURFACES ET RÉPARTITION
Les dix unités de logement ainsi que les parties communes et surfaces annexes se répartissent comme suit :
REZ-DE-CHAUSSÉE
Appartement 76/1 – env. 125 m²
La surface habitable est répartie sur deux parties du bâtiment et comprend : séjour d’env. 31 m² ; 3 chambres d’env. 19 m², 19 m² et 8 m² ; cuisine d’env. 9 m² ; salle de bain d’env. 4 m² ; débarras d’env. 14 m².
PEB : n° 20260318021591 – consommation spécifique d’énergie primaire : 297 kWh/m²/an – consommation théorique d’énergie primaire : 41.323 kWh/an – certificat établi le 18/03/2026 – classe énergétique D.
Appartement 74/1 – env. 35 m² – Comprenant : séjour avec cuisine ouverte d’env. 18 m² ; débarras d’env. 1 m² ; chambre d’env. 11 m² ; salle de bain d’env. 4 m².
PEB : n° 20260326002178 – consommation spécifique d’énergie primaire : 351 kWh/m²/an – consommation théorique d’énergie primaire : 14.596 kWh/an – certificat établi le 26/03/2026 – classe énergétique E.
Parties communes et annexes :circulations communes : env. 32 m² ; locaux techniques : env. 7 m² et 14 m² ; salle polyvalente commune : env. 30 m² ; jardin commun.
PREMIER ÉTAGE
Appartement 76/2 – env. 51 m² – Comprenant : hall d’env. 7 m² ; cuisine d’env. 8 m² ; séjour d’env. 15 m² ; salle de bain env. 3 m² ; 1 chambre d’env. 18 m².
PEB : n° 20260318022157 – consommation spécifique d’énergie primaire : 158 kWh/m²/an – consommation théorique d’énergie primaire : 12.169 kWh/an – certificat établi le 18/03/2026 – classe énergétique B.
Appartement 76/3 – env. 83 m² – hall d’env. 3 m² ; salon d’env. 12 m² ; salle à manger d’env. 19 m² ;cuisine d’env. 13 m² ; 2 chambres d’env. 13 m² et 19 m² ; salle de bain d’env. 4 m².
PEB : n° 20260325032929 – consommation spécifique d’énergie primaire : 117 kWh/m²/an – consommation théorique d’énergie primaire : 12.071 kWh/an – certificat établi le 25/03/2026 – classe énergétique B.
Appartement 74/2 – env. 60 m² – hall d’env. 7 m² ; WC séparé ; séjour d’env. 19 m² ; cuisine d’env. 9 m² ; 1 chambre d’env. 14 m² ; débarras d’env. 7 m² ; salle de bains d’env. 5 m² ; terrasse.
PEB : n° 20260326002239 – consommation spécifique d’énergie primaire : 259 kWh/m²/an – consommation théorique d’énergie primaire : 22.383 kWh/an – certificat établi le 26/03/2026 – classe énergétique D.
Appartement duplex 76/6 – env. 43 m² au total, répartis entre le 1er et le 2e étage
Niveau 1 – premier étage : hall d’env. 6 m² ; chambre d’env. 9 m².
Niveau 2 – deuxième étage : séjour avec cuisine ouverte d’env. 15 m² ; hall d’env. 2 m² ;pièce d’env. 9 m², salle de bain : env. 3 m²
PEB : n° 2026018023304 – consommation spécifique d’énergie primaire : 308 kWh/m²/an – consommation théorique d’énergie primaire : 10.753 kWh/an – certificat établi le 18/03/2026 – classe énergétique D.
Circulations communes : env. 22 m².
DEUXIÈME ÉTAGE
Appartement 76/5 – env. 84 m² – hall; vaste séjour avec cuisine ouverte d’env. 39 m² ; 3 chambres d’env. 10 m², 18 m² et 8 m² ;salle de bain d’env. 8 m².
PEB : n° 20260325034158 – consommation spécifique d’énergie primaire : 433 kWh/m²/an – consommation théorique d’énergie primaire : 44.353 kWh/an – certificat établi le 25/03/2026 – classe énergétique F.
Appartement 76/4 – studio d’env. 39 m² – pièce de vie d’env. 25 m² ;cuisine d’env. 9 m² ;salle de bain d’env. 4 m².
PEB : n° 20260326001670 – consommation spécifique d’énergie primaire : 487 kWh/m²/an – consommation théorique d’énergie primaire : 24.394 kWh/an – certificat établi le 26/03/2026 – classe énergétique F.
Appartement 74/3 – env. 65 m² – Comprenant : hall d’env. 7 m² ;WC séparé ;séjour d’env. 19 m² ;cuisine d’env. 9 m² ;1 chambre d’env. 19 m² ;débarras d’env. 7 m² ;salle de bain d’env. 5 m².
PEB : n° 20260326002394 – consommation spécifique d’énergie primaire : 202 kWh/m²/an – consommation théorique d’énergie primaire : 17.405 kWh/an – certificat établi le 26/03/2026 – classe énergétique C.
Circulations communes : env. 16 m².
À ce niveau se trouve également la seconde partie de l’appartement duplex 76/6, décrite ci-dessus.
Troisième étage
Appartement 74/4 – env. 45 m² – séjour d’env. 23 m² ;cuisine d’env. 10 m² ; 1 chambre d’env. 8 m² ;salle de bain d’env. 8 m².
PEB : n° 20260326002414 – consommation spécifique d’énergie primaire : 359 kWh/m²/an – consommation théorique d’énergie primaire : 15.924 kWh/an – certificat établi le 26/03/2026 – classe énergétique E.
Circulations communes : env. 8 m².
Grenier et espaces de rangement
Environ 150 m² de grenier et d’espaces de stockage/rangement, présentant un potentiel d’aménagement sous réserve de la faisabilité technique, urbanistique et réglementaire ainsi que de l’obtention des autorisations requises.
Sous-sol
Le bâtiment avant dispose d’un sous-sol d’environ 125 m², comprenant différentes surfaces de caves et annexes.
SITUATION
Cet immeuble de rapport bénéficie d’une situation centrale et recherchée dans la ville haute d’Eupen. Implanté dans un environnement urbain établi, le bien combine proximité des commodités, qualité des infrastructures et confort au quotidien.
Commerces, établissements HoReCa, écoles, services publics, cabinets médicaux et autres services essentiels sont rapidement accessibles. Pour les occupants, cette localisation permet de profiter d’un cadre de vie pratique, avec de nombreux déplacements pouvant être effectués sur de courtes distances et une dépendance réduite à la voiture.
La situation répond aux attentes de différents profils de locataires. Les personnes seules et les couples apprécient la proximité du centre-ville ainsi que l’offre de loisirs et de restauration. Les familles bénéficient de la présence d’écoles et d’une infrastructure complète, tandis que les occupants plus âgés peuvent particulièrement apprécier la centralité et l’accès aisé aux services du quotidien. Eupen offre par ailleurs un équilibre attractif entre vie urbaine et proximité de la nature et des espaces de loisirs de l’Est de la Belgique.
La situation transfrontalière d’Eupen constitue un atout supplémentaire. Capitale de la Communauté germanophone de Belgique, Eupen représente un pôle administratif, économique et de services importants pour la région. La proximité d’Aix-la-Chapelle (Aachen) ainsi que l’accessibilité de Liège et Maastricht rendent également la localisation intéressante pour les actifs et les travailleurs transfrontaliers.
L’autoroute E40 assure une bonne connexion au réseau routier régional et international, tandis que la gare d’Eupen et le réseau de bus régional complètent efficacement les possibilités de mobilité.
Cette localisation réunit ainsi les avantages d’une situation centrale en ville, une bonne qualité résidentielle, la proximité des services du quotidien, une excellente accessibilité régionale et la proximité d’un bassin économique transfrontalier dynamique. Les locataires bénéficient d’un cadre de vie pratique et polyvalent, tandis que les investisseurs profitent d’une base de demande locative diversifiée ainsi que des avantages liés à la répartition du risque sur dix unités de logement.
CONCLUSION
Avec ses dix unités de logement officiellement autorisées, sa structure bâtie solide, sa situation attractive au cœur d’Eupen, ainsi que son potentiel complémentaire d’évolution des revenus locatifs et de valorisation de certaines surfaces, cet ensemble immobilier constitue une base convaincante pour un investissement immobilier à long terme, offrant d’intéressantes perspectives de développement, de valorisation et de rendement.
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