Je wil een appartement kopen om daar je beroepspraktijk in te gaan uitoefenen of om er je onderneming in te gaan uitbaten. Is dat wel mogelijk? Met welke spelregels moet je daarbij rekening houden? Wat kan je doen als de statuten van het gebouw een dergelijk gebruik verbieden?
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Win informatie in
Als je een appartement koopt kan je daar niet om het even welk gebruik van maken. Een appartement is nu eenmaal in beginsel veelal bestemd om in te gaan wonen en niet om daar een bedrijf of een praktijk van een vrij beroeper in te starten.
Het is dan ook belangrijk om in eerste instantie te gaan horen bij de gemeente of stad of een gebruik voor beroepsdoeleinden van het pand in kwestie wel mogelijk is en welke stedebouwkundige voorschriften er gelden met betrekking tot het gebruik. Kijk verder ook na welk gebruik er volgens de basisakte binnen het appartementsgebouw van het appartement kan worden gemaakt. Ook hierin kunnen er nu eenmaal voorschriften staan over welk gebruik van het appartement mag worden gemaakt. Zo kan er bijvoorbeeld in de basisakte voorzien zijn dat de appartementen enkel mogen worden gebruikt voor een woonfunctie en dat er geen commerciële activiteit in mag worden ontwikkeld.
Mag het appartement niet worden gebruikt voor beroepsdoeleinden, dan kan je hetzij afzien van de aankoop, dan wel trachten om alsnog de nodige toelatingen en vergunningen te krijgen. Zorg dat je hierover voldoende zekerheid hebt vooraleer je tot de aankoop overgaat.
Omgevingsvergunning vragen
Wil je de functie van het appartement wijzigen dan moet je daar op de gemeente of stad een vergunning voor vragen en dit ook als er geen verbouwingswerken in het pand in kwestie worden gedaan. Op die regel bestaan wel een aantal uitzonderingen en dit bijvoorbeeld als de woonfunctie de hoofdfunctie blijft in het appartement en de ruimte die wordt ingenomen voor de onderneming kleiner is dan de woonruimte. Om zeker te zijn is het sowieso en steeds aangewezen na te vragen of een vergunning dient te worden gevraagd en wat de kansen zijn om deze te bekomen.
Basisakte wijzigen
Als in de basisakte vermeld wordt dat er in het appartement geen commerciële activiteit mag worden ontwikkeld, kan je vragen dat deze bestemming van het appartement wordt gewijzigd. Deze vraag moet voorgelegd worden aan de algemene vergadering van mede-eigenaars binnen het gebouw. Je kan over die vraag laten beslissen door de jaarlijkse algemene vergadering. Je kan eventueel ook vragen om een buitengewone algemene vergadering van mede-eigenaars te organiseren. Die vraag moet dan uitgaan van mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Wil je de algemene vergadering over deze vraag laten beslissen, dan moet je er ook voor zorgen dat dit agendapunt op de algemene vergadering komt. Je kan aan de syndicus vragen daartoe het nodige te doen.
Meerderheid
De algemene vergadering moet daarbij beslissen met een 4/5de meerderheid van stemmen. Een gewone meerderheid (meer dan 50 %) binnen de algemene vergadering volstaat dus niet. Slaag je er niet in een voldoende meerderheid te laten stemmen voor de wijziging, dan kan je eventueel naar de rechtbank stappen om daar de beslissing van de algemene vergadering in vraag te stellen en alsnog de toestemming te krijgen voor de bedrijfsmatige activiteit in het appartement.
De wet zegt nu eenmaal dat iedere mede-eigenaar aan de rechter kan vragen om een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. Een dergelijke procedure dient te worden gestart bij het vredegerecht van de plaats waar het appartement is gelegen. Voor een dergelijke procedure doe je best een beroep op de diensten van een advocaat.
Open Immovlan