De Brusselse luxekaart verandert weinig. De manier waarop kopers beslissen wel.
Wie naar premium vastgoed in Brussel kijkt, komt snel bij Ukkel uit. In 2025 werden daar 99 panden boven één miljoen euro verkocht: 84 huizen en 15 appartementen. Daarmee blijft Ukkel duidelijk de grootste Brusselse speler in het topsegment.
Dat hoeft niet te verbazen. Ukkel combineert veel elementen die op de Brusselse markt schaars zijn: ruime woningen, groen, tuinen, internationale aantrekkingskracht en een residentiële reputatie die al jaren meegaat.
Elsene is compacter, maar stevig geprijsd
Elsene telde in 2025 52 transacties boven één miljoen euro. Daarmee staat de gemeente op de tweede plaats in Brussel. Het profiel is anders dan Ukkel: dichter, levendiger, meer gemengd en vaak stedelijker.
Opvallend is dat de mediaanprijs in het miljoenensegment in Elsene hoger lag dan in Ukkel. Christie’s vermeldt een mediaanprijs van 1.400.000 euro in Elsene, tegenover 1.330.000 euro in Ukkel.
Sint-Pieters-Woluwe als vaste waarde
Sint-Pieters-Woluwe vervolledigt de Brusselse top drie, met 46 transacties boven één miljoen euro. De gemeente trekt kopers aan die groen, rust en bereikbaarheid willen combineren. De nabijheid van Europese instellingen, parken en de oostelijke rand speelt mee.
Daarna volgen Brussel-Stad en Oudergem, maar met kleinere volumes. De Brusselse premiummarkt blijft dus sterk geconcentreerd. Een beperkt aantal gemeenten bepaalt het beeld.
Huizen domineren, appartementen blijven meespelen
In Brussel zijn huizen duidelijk belangrijk in het segment boven één miljoen euro. Dat geldt vooral in Ukkel en Sint-Pieters-Woluwe. Grote woningen met tuin zijn schaars en blijven daardoor aantrekkelijk.
Toch zijn appartementen niet onbelangrijk. In Elsene en Brussel-Stad kunnen ruime appartementen op toplocaties hoge prijzen halen. Voor sommige kopers is een appartement zelfs logischer: minder onderhoud, meer stedelijk comfort en vaak een betere ligging ten opzichte van winkels, restaurants of werk.
Kopers zijn kritischer geworden
De Brusselse markt blijft sterk, maar de koper is veranderd. Die wil niet alleen een goede gemeente, maar ook een correct pand. EPC, renovatiekosten, afwerking en vraagprijs wegen meer door dan vroeger.
Christie’s wijst erop dat prijzen in Ukkel in eerdere jaren hoger lagen dan vandaag. Dat betekent niet dat de markt zwak is, wel dat kopers sterker onderhandelen. Een premiumadres helpt, maar het is geen blanco cheque.
Bron cijfers: Christie’s International Real Estate Belgium.
Open Immovlan