Je aannemer is gedurende tien jaar aansprakelijk voor bepaalde gebreken in de werken die hij bij je uitvoerde. Maar vanaf wanneer begint die termijn van 10 jaar precies te lopen? En kan je aannemer deze aansprakelijkheid beperken of uitsluiten?
Waarvoor 10 jaar aansprakelijk?
Een aannemer is tien jaar aansprakelijk voor gebreken die van aard zijn om de stevigheid van het gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan in het gedrang te brengen. Je kan de tienjarige aansprakelijkheid van je aannemer bijvoorbeeld inroepen bij zware vochtproblemen aan het gebouw, het rotten van buitenschrijnwerk, als de funderingen van slechte kwaliteit zijn enz.
Voor lichtere gebreken is je aannemer lang niet altijd 10 jaar aansprakelijk. Je zal zo’n gebreken moeten inroepen binnen een korte termijn nadat je ze vaststelde en je zal om garantie te hebben tevens moeten aantonen dat de gebreken al in de kiem aanwezig waren bij de oplevering van de werken.
Vanaf wanneer begint deze 10 jaar te lopen?
De tienjarige aansprakelijkheid van je aannemer begint te lopen vanaf de oplevering van de werken. Die oplevering kan ook stilzwijgend gebeuren. Is er een voorlopige en een definitieve oplevering, dan loopt de 10 jaar vanaf de definitieve oplevering, tenzij er in de aannemingsovereenkomst of de algemene voorwaarden van de aannemer andere afspraken staan. Zo kan er bv. perfect overeengekomen worden dat de tien jaar begint te lopen vanaf de voorlopige oplevering.
Gebeurden er binnen die 10 jaar bepaalde grote herstellingen, dan begint een nieuwe termijn van 10 jaar te lopen vanaf die herstelling, maar enkel voor de werken die het voorwerp van de herstelling uitmaakten.
Aansprakelijkheid beperken?
De aannemer kan zijn tienjarige aansprakelijkheid contractueel niet uitsluiten of beperken. De regels rond de tienjarige aansprakelijkheid zijn nu eenmaal van openbare orde. Beperkt de aannemer zijn aansprakelijkheid toch, dan zal een dergelijke beperking niet geldig zijn.
Wat de aannemer wel kan is de garantie die je krijgt uit te breiden. Hij kan je dus meer garantie geven dan wat wettelijk verplicht is.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Open Immovlan