Lorsque vous faites construire une maison ou réaliser d’importants travaux de rénovation, vous bénéficiez d’une protection légale importante : la responsabilité décennale de l’entrepreneur. Pendant dix ans, celui-ci peut être tenu responsable de certains défauts graves affectant le bâtiment. Mais à partir de quelle date ce délai commence-t-il ? Et l’entrepreneur peut-il prévoir une clause limitant cette responsabilité ?
Quels défauts sont couverts par la responsabilité décennale ?
La responsabilité décennale ne s’applique pas à tous les défauts ! Elle vise uniquement les vices suffisamment graves pour compromettre la solidité de l’immeuble ou d’un de ses éléments essentiels. Il peut s’agir, par exemple, de fondations défectueuses, d’importantes infiltrations d’eau qui fragilisent la construction, d’un affaissement de la structure ou encore de châssis extérieurs qui se détériorent prématurément au point d’affecter la stabilité ou la pérennité du bâtiment…
En revanche, les malfaçons mineures ne relèvent généralement pas de cette garantie. Si vous constatez un défaut grave, vous devez réagir rapidement. Vous devrez également démontrer que le problème existait déjà, même de manière non apparente, au moment où les travaux ont été réceptionnés !
Quand le délai de dix ans commence-t-il à courir ?
Contrairement à ce que beaucoup pensent, le délai de dix ans ne débute pas nécessairement le jour où les ouvriers quittent le chantier ! En principe, il commence à courir à partir de la réception des travaux. Celle-ci peut être formalisée par un procès-verbal signé par les parties, mais elle peut aussi être tacite. C’est notamment le cas lorsque le maître de l’ouvrage prend possession du bâtiment, l’occupe ou l’utilise sans formuler de réserves particulières…
Dans la pratique, il est fréquent que le contrat prévoie une réception provisoire suivie, quelques mois plus tard, d’une réception définitive. Sauf disposition contraire, c’est cette réception définitive qui marque le point de départ de la responsabilité décennale.
Il est toutefois possible de prévoir une autre règle dans le contrat ou dans les conditions générales : les parties peuvent, par exemple, convenir que le délai de dix ans commencera dès la réception provisoire ! Bref, relisez toujours le contrat…
Et si des réparations importantes sont effectuées par la suite ?
Il arrive qu’un entrepreneur intervienne plusieurs années après la réception afin de remédier à un problème important. Dans ce cas, une nouvelle période de dix ans peut commencer à courir, mais uniquement pour les travaux qui ont fait l’objet d’une intervention. Les autres parties de la construction restent, quant à elles, soumises au délai initial.
L’entrepreneur peut-il limiter cette responsabilité ?
Non.
La responsabilité décennale est une règle d’ordre public en droit belge. Cela signifie qu’elle est imposée par la loi afin de protéger les maîtres d’ouvrage et qu’il n’est pas possible d’y déroger par contrat. Une clause qui exclurait ou limiterait cette responsabilité serait donc sans valeur juridique, même si elle figure dans le contrat ou dans les conditions générales de l’entrepreneur !
En revanche, rien n’empêche un entrepreneur d’offrir une protection plus avantageuse que celle prévue par la loi. Il peut ainsi accorder une garantie plus étendue ou d’une durée supérieure à dix ans. Ce genre de garantie constitue alors un engagement contractuel supplémentaire dont le client peut se prévaloir.
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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