Een vastgoedverkoop kan soms mislopen: de koper trekt zich terug, de verkoper weigert door te gaan met de transactie of beide partijen besluiten ervan af te zien. Maar opgelet: ook een verkoop die niet doorgaat, kan ervoor zorgen dat je registratierechten moet betalen. En daarbij kan de rekening bijzonder hoog oplopen, zowel voor de koper als voor de verkoper!
Het compromis (en soms zelfs het aanvaarde bod) geldt al als verkoop
Een vastgoedverkoop komt in principe tot stand zodra de partijen het eens zijn over het goed en de prijs. Ze hoeven daarvoor niet te wachten op de ondertekening van de notariële akte. Zelfs een aanvaard aankoopbod kan volstaan, afhankelijk van de formulering en de eventuele voorwaarden die eraan verbonden zijn.
Die datum is belangrijk, omdat hij het beginpunt van de fiscale termijnen kan vormen. Ook als het compromis pas later wordt ondertekend.
Een verkoop die niet doorgaat, kan bijzonder duur uitvallen!
Dit is wellicht het minst bekende risico. Wanneer een koper of verkoper afziet van de verdere uitvoering van een al gesloten verkoop, kunnen de registratierechten volledig verschuldigd blijven, ook al wordt de notariële akte nooit ondertekend.
Zich zomaar terugtrekken volstaat immers niet om de verkoop en de fiscale gevolgen ervan ongedaan te maken. Ook bij een ontbinding kan de fiscus de registratierechten opeisen als niet voldaan is aan de voorwaarden om de heffing ervan te vermijden. Het bedrag kan oplopen tot enkele tienduizenden euro’s.
En dat risico geldt niet alleen voor de koper! In de drie gewesten kan bij een verkoop die via een onderhandse akte wordt gesloten, ook de verkoper worden aangesproken voor het volledige bedrag van de registratierechten. Zelfs als hij de verkoopprijs nooit heeft ontvangen.
Met andere woorden: als de koper niet betaalt, moet de verkoper mogelijk zelf in de buidel tasten. Al kan hij eventueel proberen om dat bedrag op de koper te verhalen.
Minnelijke ontbinding: een fiscale uitweg
Gelukkig voorzien de drie gewesten onder bepaalde voorwaarden in een gunstige fiscale regeling wanneer de verkoper en de koper overeenkomen om de verkoop te ontbinden.
Dankzij die regeling kunnen de registratierechten in principe beperkt blijven tot 10 euro voor de oorspronkelijke verkoop en 10 euro voor de overeenkomst tot minnelijke ontbinding, in plaats van de gebruikelijke evenredige registratierechten.
Daarvoor mag de verkoop onder andere nog niet in een notariële akte zijn vastgelegd en moet de minnelijke ontbinding binnen een jaar na de oorspronkelijke overeenkomst plaatsvinden. Daarbij moet onder andere rekening worden gehouden met de bijzonderheden rond opschortende voorwaarden.
De partijen moeten ook de registratieformaliteiten naleven. Die verschillen naargelang het betrokken gewest.
Opgelet: die termijn van één jaar geeft geen extra tijd om de fiscale formaliteiten te vervullen of de rechten te betalen. Hij maakt het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om bij de beëindiging van de verkoop van de gunstige fiscale regeling te genieten. Afhankelijk van de situatie kunnen de evenredige registratierechten worden vermeden of kan, als ze al betaald zijn, een teruggave worden aangevraagd.
Wat als de partijen het niet eens raken?
Wanneer een minnelijke ontbinding niet mogelijk is, kan het nodig zijn om aan de rechtbank te vragen om de verkoop gerechtelijk te ontbinden. Bijvoorbeeld als één van de partijen haar verplichtingen niet nakomt.
Ook hier is de fiscale termijn van één jaar bepalend. Om van de gunstige teruggaveregeling te genieten, moet de vordering tot gerechtelijke ontbinding in principe binnen een jaar na de overeenkomst worden ingesteld. De datum waarop die vordering wordt ingesteld, is dus van tel, niet de datum van het vonnis.
Andere mogelijkheden, zoals de gerechtelijke nietigverklaring van de verkoop, vallen dan weer onder andere regels.
Wat als de registratierechten al betaald zijn?
De gewestelijke wetgeving maakt het onder bepaalde voorwaarden ook mogelijk om al betaalde registratierechten terug te krijgen.
De termijn om die teruggave aan te vragen bedraagt in principe twee jaar in Wallonië en Brussel, tegenover vijf jaar in Vlaanderen, met verschillende beginpunten. Die termijn mag niet worden verward met de eerder vermelde termijn van één jaar.
Is er een echte opschortende voorwaarde, zoals het verkrijgen van een krediet, dan kan de niet-vervulling ervan verhinderen dat de evenredige registratierechten opeisbaar worden. Wordt de voorwaarde wel vervuld, dan kan de datum daarvan ook het beginpunt van de fiscale termijnen beïnvloeden.
Conclusie
Wanneer een vastgoedverkoop misloopt, volstaat het dus niet om uit te zoeken hoe je die juridisch kan beëindigen. Je moet ook vooruitdenken over de fiscale gevolgen.
Een verkoop die uiteindelijk nooit wordt uitgevoerd, kan immers toch een aanzienlijke belastingschuld veroorzaken, waarvoor zowel de koper als de verkoper kan worden aangesproken.
Bij vastgoed kan niets doen duur uitvallen!
Dit artikel is bedoeld om te informeren en vormt geen juridisch advies. Voor specifieke vragen raadpleeg je het best een juridisch professional.
Meester Raffaele Petrullo, advocaat aan de balies van Brussel en Luxemburg (https://www.astralis-law.be/nl – 02 705 57 47 – info@astralis-law.be).
Open Immovlan