Huis te koop, Maussane-les-Alpilles VBE79198

1. KEY ELEMENTEN Gebruik – categorie: Historisch kasteel voor hotel- en evenementen- of residentieel gebruik Locatie: Provence, tussen Arles, Alpilles en Camargue Gedocumenteerde oorsprong: begin vijftiende eeuw Dominerende architectuur: negentiende-eeuwse herinrichting, klassieke en neoklassieke architectuur geassocieerd met neomiddeleeuwse historistische elementen Totale oppervlakte van het terrein: 52.800 m², of 5,28 hectare Aantal kamers: 30 Aantal kamers: 11 Kapel: familiekapel gebouwd in 1845 Hotelproject: 5-sterrenhotel met 27 kamers en suites: vergunning verleend Vloeroppervlakte: 1400 m² Oppervlakte gecreëerd als onderdeel van het project: 1.011 m² Verkoopprijs: €5.450.000 makelaarskosten inbegrepen 2. De gedocumenteerde geschiedenis van het landgoed gaat terug tot het begin van de vijftiende eeuw, met de vermelding, al in 1416, van een boerderij die in Crau werd opgericht. Een toren en een boerderij zijn vervolgens vermeld op een rotsachtige heuvel, aan de rand van de voormalige heerlijkheid Les Baux. Deze oude oorsprong vormt de eerste bekende staat van een complex dat zich geleidelijk zal ontwikkelen door de eeuwen heen. Rond 1700 werd de boerderij omgevormd tot een herenhuis en werden het ensemble geleidelijk compleet door nieuwe gebouwen. De negentiende eeuw markeerde echter de beslissende transformatie van het landgoed. In 1845 werd een familiekapel gebouwd, voordat een brand in 1847 leidde tot een grote herbouw- en verfraaiingscampagne. De verschillende gebouwen werden vervolgens met elkaar verbonden, de toren werd herbouwd en verhoogd, terwijl het werk nog enkele decennia doorging, vooral in de jaren 1870. Het landgoed werd zo een belangrijke prestigieuze residentie en een plek van gezelligheid en cultuur, terwijl het zijn historische agrarische aanroep behield. De huidige architectuur getuigt van deze reeks periodes: een ambitieuze aristocratische hercompositie uit de negentiende eeuw is bovenop een veel oudere collectie gelegd. Het pand profiteert ook van een erfgoedomgeving die bijzonder opmerkelijk is vanwege de directe nabijheid van een van de grote hydraulische complexen van Romeins-Gallië. Oude resten zijn in de buurt aanwezig en sommige profiteren van bescherming als Historisch Monument. In deze fase van het onderzoek betreft deze bescherming de oude resten en niet het kasteel zelf. 3. GEBOUWDE EIGENDOM De kasteelarchitectuur Het kasteel heeft een bijzonder expressieve architectonische compositie, het resultaat van opeenvolgende bouw- en transformatiecampagnes. De huidige facegnomie stamt voornamelijk uit de tweede helft van de negentiende eeuw en combineert een lang, regelmatig hoofdgedeelte met twee verticale volumes die het geheel een direct herkenbare silhouet geven. De hoofdgevel ontwikkelt een bijzonder elegant klassiek en neoclassicistisch register: de regelmatige indeling van de traveeën, de omlijsting van de traveën, de banden, de kroonlijsten, de pilasters, de oculi en de decoratieve tafels vormen een geleerde en monumentale architectuur. Een groot rechthoekig paviljoen wordt verrijkt door een portiek-terras dat wordt ondersteund door gecanneleerde zuilen met antieke inspiratie. Aan de andere kant brengt de grote ronde toren, in de negentiende eeuw verhoogd en bekroond met kantelen, een meer pittoreske en castralistische dimensie. De associatie van een neoklassieke aristocratische residentie met deze neomiddeleeuwse referenties illustreert volledig de historicistische en eclectische smaak van deze periode. Verspreiding In de huidige staat is het hoofdgebouw georganiseerd op een kelder, een begane grond en drie bovenverdiepingen. De begane grond omvat vier salons, veranda's, een grote ontvangstruimte van ongeveer 279 m², evenals diverse serviceruimtes. De bovenverdiepingen bieden plaats aan slaapkamers, badkamers, lounges, circulaties en zolderruimtes. Deze bestaande indeling vormt de basis van het hotelherstructureringsproject dat voor het pand is ontwikkeld. De bijgebouwen Architectuur Het pand wordt voltooid door verschillende elementen die direct bijdragen aan het erfgoed en de landschapsidentiteit. Hiervan is de kapel een van de meest opmerkelijke architectonische elementen van het landgoed. Gebouwd in 1845, heeft het een sobere religieuze architectuur met een overwegend neoromaanse stijl: een stenen gevelgevel, een halfronde poort, een ronde oculus en een topkruis. Het werd gebouwd op een familiegrafkelder en ingewijd in hetzelfde jaar. Indeling De samenstelling van het landgoed omvat, naast het kasteel en de kapel, de verschillende ruimtes en faciliteiten die nodig zijn voor de exploitatie, evenals de terrassen, het bestaande zwembad en de beplanting die de omgeving van de woning vormt. 4. ORGANISATIE VAN HET GRONDBEZIT Het eigendom heeft een totale kadastrale oppervlakte van 52.800 m², dat wil zeggen 5,28 hectare, verspreid over drie percelen volgens het notarieel certificaat dat in het dossier is getoond. Het kasteel maakt deel uit van een uitgestrekt Provençaals landschap dat beboste parken, olijfbomen, tuinen, terrassen en onbelemmerde perspectieven combineert. De samenstelling van het park draagt volledig bij aan de monumentaliteit van de residentie, waarvan de hoofdgevel uitkomt op grote ruimtes rond een centraal zwembad. De ligging, tussen Arles, de Alpilles en de Camargue, plaatst het pand in het hart van een gebied dat bijzonder gewild is vanwege zijn erfgoed, landschap, levensstijl en internationale toeristische aantrekkingskracht. 5. TYPE ACCOMMODATIE & CAPACITEIT Het pand is in het verleden gebruikt voor accommodatie en evenementen. De beschikbare historische bronnen verschillen echter van de vorige capaciteit, die volgens de geraadpleegde documenten tussen de vijf en zeven kamers lag. Deze bestaande indeling moet nu worden onderscheiden van het nieuwe, veel ambitieuzere hotelproject. Een bouwvergunning van 15 februari 2024 voorziet in de renovatie en uitbreiding van de woning tot een 5-sterrenhotel met 27 kamers en suites, met een totale vloeroppervlak van 2.518 m², inclusief 1.011 m² gecreëerd oppervlak. Het project organiseert de hotelfuncties op alle niveaus. De kelder is bedoeld voor opslagruimtes, koelkamers, linnenopslag en logistieke functies. Op de begane grond bevindt zich een receptie, bars, brasserie, gastronomisch restaurant, keukens en terrassen. De bovenverdiepingen zijn gewijd aan kamers en suites, met ongeveer elf kamers op de eerste verdieping, twaalf op de tweede en vier op de derde. Het programma voorziet ook in een verhoging of heropbouw van het volume, waardoor zes extra kamers kunnen worden gecreëerd en de serviceruimtes, opslagruimtes, keukens, linnenkamers en circulatie. Het maximale aantal personen dat in de veiligheidsmelding wordt vermeld is 232 personen, inclusief het publiek en personeel. Deze programmering vormt een bijzonder geavanceerde basis voor de herpositionering van het pand als een hoogwaardige hotelbestemming. De huidige status, residuele geldigheid en overdraagbaarheid van de vergunning moeten echter worden bevestigd als onderdeel van de due diligence voordat er een overname plaatsvindt. 6. FACILITEITEN Het pand beschikt momenteel over een zwembad, terrassen, een grote ontvangstruimte en diverse serviceruimtes, allemaal gelegen in een aangelegd park. Het hotelproject voorziet in een aanzienlijke upgrade van de faciliteiten met de renovatie van het bestaande zwembad en de creatie van een volledig cateringaanbod met een gastronomisch restaurant, brasserie en bars. Het omvat ook professionele keukens, opslagruimtes, koelkamers, linnenkamers, serviceruimtes en uitlegkamers die specifiek zijn gewijd aan de exploitatie van de zaak. Buitenruimtes, tuinen en terrassen zijn in het project geïntegreerd om de hotelervaring in het park uit te breiden. Er zijn ook 27 parkeerplaatsen gepland. Tegelijkertijd is een variant van de ontwikkeling voor evenementen bestudeerd. In het bijzonder zijn er vier seminarruimtes van ongeveer 48, 74, 110 en 120 m², een cateringruimte van 69 m² en een buitenterras van 516 m². Deze variant is momenteel een schets en blijft onderworpen aan de noodzakelijke studies en vergunningen. 7. ALGEMENE STAAT Het pand is de afgelopen decennia onderwerp geweest van diverse restauratiecampagnes en heeft nu een erfgoedbasis die een groots herpositioneringsprogramma mogelijk maakt. Het hotelproject voorziet in een ingrijpende herstructurering en uitbreiding van het kasteel om het aan te passen aan de eisen van een 5-sterrenbedrijf. Er is een werkbudget van ongeveer €3.000.000 gepresenteerd voor een premium renovatie; De exacte omtrek en actualisering moeten echter worden bevestigd. De beschikbare diagnoses dateren uit 2021. Ze melden met name de aanwezigheid van asbest en lood, elektrische afwijkingen en twee niet-collectieve sanitaire installaties die vervolgens als niet-conform werden verklaard. Deze verschillende elementen moeten worden bijgewerkt en technische audits moeten worden aangepast aan het gekozen project. 8. WEGTOEGANG EN -DIENST Het pand profiteert van een strategische ligging in de Provence, tussen Arles en de Alpilles, in de directe omgeving van Maussane-les-Alpilles. Deze locatie combineert een bewaard erfgoed en landschap met goede regionale toegankelijkheid. Station Arles is de dichtstbijzijnde spoorverbinding en ligt op ongeveer 12 minuten rijden van dit station, terwijl de gemeente ook een orde van grootte van ongeveer 15 minuten aangeeft. Het TGV-station Avignon wordt aangekondigd op ongeveer 30 minuten van het kasteel. Toegang tot het structureringsnetwerk is snel via de N113/E80 en vervolgens de A54, een belangrijke as die het gebied verbindt met Nîmes, Salon-de-Provence en het Middellandse Zee-snelwegnetwerk. Vanuit Arles is de A54 al na enkele kilometers bereikbaar. Voor luchtverbindingen zijn de twee relevante perrons de luchthaven Nîmes-Alès-Camargue-Cévennes voor lokale diensten en, voor nationale en internationale klanten, luchthaven Marseille Provence. Deze laatste profiteert ook van een treinverbinding waarmee u Arles kunt bereiken vanaf het luchthavenstation Vitrolles Marseille Provence. 9. AANVULLENDE INFORMATIE Het pand wordt aangeboden voor €5.450.000 inclusief makelaarskosten. Het hotelproject is gebaseerd op een vergunning die op 15 februari 2024 is afgegeven voor de renovatie en uitbreiding van een 5-sterrenhotel met 27 kamers. De huidige geldigheid van de vergunning, de mogelijke verlenging, de start van de uitvoering en de overdraagbaarheid moeten vóór de aankoop worden bevestigd. Het pand wordt beïnvloed door diverse regelgevende en milieutechnische beperkingen die moeten worden opgenomen in de due diligence van de koper, met name met betrekking tot de PPR-overstroming die op de sector van toepassing is. Bestaande technische diagnoses moeten ook worden bijgewerkt. DPE: D – technisch diagnosebestand beschikbaar op gekwalificeerd verzoek. Informatie over risico's beschikbaar op www.georisques.gouv.fr. Het volledige dossier van het pand, de documenten met betrekking tot het hotelproject, de plannen, de bouwvergunning en de technische en administratieve elementen worden op gekwalificeerd verzoek en na een vertrouwelijkheidsverplichting verzonden. Prijs: Het pand wordt aangeboden voor €5.450.000 inclusief makelaarskosten