Au début d’un bail, le locataire et le bailleur établissent ensemble un état des lieux. Mais à quel point cet état des lieux doit-il être détaillé ? Et pouvez-vous le rédiger vous-même sans aide extérieure ? Notre avocat vous répond !
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
La loi prévoit que l’état des lieux doit être « circonstancié ». Cela signifie très clairement qu’il ne suffit absolument pas d’indiquer de manière générale que le bien immobilier était en parfait état au moment de l’entrée en jouissance ! Une formulation vague ou trop globale ne répond pas aux exigences légales et risque d’entraîner des conséquences importantes par la suite.
Un niveau de détail indispensable
L’état des lieux doit être suffisamment détaillé et précis. À défaut, il ne pourra pas être utilisé ultérieurement comme preuve pour démontrer l’existence d’éventuels dégâts locatifs. Dans ce cas, l’état des lieux peut être considéré comme non valable ou inutilisable. Cette situation pose surtout problème pour le bailleur, car c’est à lui qu’il incombe de prouver que les dommages constatés à la fin du bail sont bien des dégâts locatifs et non de simples traces d’usure normale.
Sans un état des lieux détaillé et circonstancié, cette preuve devient extrêmement difficile, voire impossible à apporter devant un juge. Le bailleur risque alors de devoir supporter lui-même les frais de réparation.
À quel point faut-il être précis ?
De manière plus concrète, l’état des lieux doit contenir une description détaillée de toutes les parties du logement loué. Cela inclut non seulement les différentes pièces, mais également la nature des matériaux utilisés et, surtout, l’état précis dans lequel ils se trouvent au moment de l’entrée dans les lieux. Il est recommandé de procéder pièce par pièce et de décrire de façon approfondie l’état de chaque espace du logement, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement.
N’oubliez pas de mentionner également les parties souvent négligées, comme le grenier, la cave, le garage ou encore le jardin. Tous ces éléments font partie du bien loué et doivent donc être intégrés à l’état des lieux. Afin de renforcer la valeur probante du document, il est tout à fait possible – et même conseillé – d’y joindre une série de photographies illustrant l’état réel du logement. Ces photos constituent un complément précieux à la description écrite.
Il est également important de reprendre les relevés des compteurs (eau, gaz, électricité) dans l’état des lieux. En Wallonie et à Bruxelles, cette mention est même obligatoire. Le Décret wallon relatif au bail d’habitation prévoit en outre plusieurs autres mentions obligatoires, comme la liste des clés, des télécommandes ou d’autres dispositifs remis au locataire lors de l’entrée dans les lieux.
Pour la Région de Bruxelles-Capitale, vous pouvez consulter un modèle officiel d’état des lieux sur le site https://be.brussels/fr/logement/location/bail-dhabitation. Pour la Région wallonne, un modèle est disponible sur le site https://logement.wallonie.be/fr/bail/etat-des-lieux-entree.
Pouvez-vous le faire vous-même ?
La loi ne vous oblige pas à faire appel à un professionnel pour la rédaction de l’état des lieux. En théorie, vous pouvez donc parfaitement l’établir vous-même. En pratique, toutefois, cette solution est rarement recommandée. Le risque est réel de rédiger un état des lieux insuffisamment détaillé, qui pourrait par la suite être contesté ou déclaré invalide.
Il est donc préférable d’y réfléchir à deux fois avant de renoncer à l’intervention d’un professionnel lors de la rédaction de l’état des lieux. Un expert, un agent immobilier ou un avocat spécialisé saura exactement quels éléments doivent être décrits et comment les formuler de manière juridiquement valable. Sachez enfin que le coût lié à l’intervention d’un professionnel peut être partagé entre le locataire et le bailleur, ce qui limite l’impact financier pour chacune des parties.
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