En tant que locataire, vous louez une maison ou un appartement qui constitue votre résidence principale ? Dans ce cas, il se peut qu’un jour, vous constatiez un problème avec le chauffage, ou une fuite de robinet, voire de l’humidité sur les murs. Ce type de situation est relativement courant ! La question est alors de savoir comment réagir, quelles démarches entreprendre et, surtout, qui doit prendre en charge les frais liés à la réparation. Notre avocat vous répond !
Jan Roodhooft, avocat
(www.advocatenroodhooft.be)
Qui doit payer la réparation dans un logement loué ?
La première étape consiste toujours à vérifier s’il s’agit d’une réparation qui est à la charge du locataire ou si elle incombe au propriétaire du logement. La règle générale en droit locatif est la suivante : vous êtes uniquement responsable des petites réparations locatives ainsi que des dommages dont vous êtes personnellement responsable. Cela concerne par exemple l’entretien courant, les menus ajustements ou les dégâts causés par une mauvaise utilisation.
Le propriétaire, quant à lui, doit prendre en charge les réparations plus importantes, les travaux structurels ainsi que les réparations résultant de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure. Il s’agit notamment de problèmes liés à l’installation de chauffage central, à la toiture, à la structure du bâtiment ou à des appareils encastrés devenus défectueux en raison de leur ancienneté. En d’autres termes, tout ce qui dépasse l’entretien normal du logement relève en principe de la responsabilité du bailleur.
Dans les trois Régions belges, il existe une liste officielle précisant ce que l’on entend exactement par réparations locatives et quels travaux d’entretien doivent être réalisés par le locataire. Pour la Région flamande, vous pouvez consulter la liste sur le site officiel du logement en Flandre, pour la Région de Bruxelles-Capitale, la liste est disponible sur le site de Bruxelles Logement et enfin, en ce qui concerne la Région wallonne, la liste non limitative des réparations locatives peut être consultée sur le site du Service public de Wallonie.
Il est important de souligner que vous ne pouvez pas simplement déroger à ces listes dans le contrat de bail : les règles relatives aux réparations locatives, ainsi que leur interprétation dans les listes établies par les législateurs en Flandre, en Wallonie et à Bruxelles, sont juridiquement contraignantes. En Flandre, une dérogation est toutefois possible, mais uniquement dans un sens favorable au locataire. Toute clause qui aggraverait vos obligations en tant que locataire risque donc d’être considérée comme nulle.
Informer rapidement le propriétaire du logement
Lorsqu’il s’agit d’une réparation qui est clairement à la charge du locataire, il est recommandé de la faire effectuer le plus rapidement possible afin d’éviter toute aggravation du problème. En revanche, si la réparation relève de la responsabilité du propriétaire, il est essentiel de l’en informer sans délai. Cette notification peut se faire dans un premier temps par écrit, par exemple par e-mail, afin de garder une trace de votre démarche.
Si le propriétaire ne réagit pas ou tarde à intervenir, il est vivement conseillé d’envoyer une lettre recommandée. En tant que locataire, vous devez en effet être en mesure de prouver que vous avez informé le propriétaire du problème. À défaut de preuve, vous pourriez être tenu responsable d’une aggravation des dégâts, même si la réparation initiale n’était pas à votre charge. Cette prudence est donc essentielle pour vous protéger juridiquement.
Et en cas de doute sur la responsabilité ?
Il arrive que la situation ne soit pas claire et que l’on ne sache pas immédiatement qui doit supporter le coût de la réparation. Dans ce cas, vous pouvez convenir avec le propriétaire de désigner ensemble un professionnel qualifié, tel qu’un plombier, un chauffagiste ou un technicien spécialisé, afin d’évaluer l’origine du problème. Sur la base de ses constatations techniques, il sera alors possible de déterminer si la réparation résulte d’un manque d’entretien, de l’usure normale ou d’un défaut plus important. En fonction de ce diagnostic, la répartition des frais pourra être établie de manière plus objective et équitable, ce qui permet souvent d’éviter un litige inutile.
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