Si vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement très récent, vous avez sans doute déjà vu la mention « vente sous régime TVA ». Mais que signifie concrètement cette notion, et quelles en sont les implications pour l’acheteur ou le vendeur ?
Lorsqu’un bien immobilier est revendu relativement rapidement après sa construction, il arrive que la transaction ne soit pas soumise aux droits d’enregistrement classiques. Dans ce cas, la vente peut être réalisée sous le régime de la TVA, ce qui modifie sensiblement le traitement fiscal de l’opération.
Dans quels cas ce régime s’applique-t-il ?
Un particulier peut choisir de vendre son habitation sous le régime TVA à condition que celle-ci soit encore considérée comme neuve, c’est-à-dire qu’elle n’ait pas plus de deux ans. Cette période est déterminée en fonction de la première mise en service du bien, autrement dit la date à laquelle celui-ci a été utilisé ou habité pour la première fois.
Si on veut être plus précis, un bien immobilier est réputé neuf s’il est vendu au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de sa première occupation ou de sa première mise en possession.
Dans le cadre d’une vente sous régime TVA, l’acheteur ne paie pas de droits d’enregistrement. En revanche, il doit s’acquitter d’une TVA de 21 % sur le prix d’achat. Cela peut représenter une différence significative en termes de coût total !
Un avantage non négligeable pour le vendeur
Pour le vendeur, opter pour une vente sous régime TVA peut s’avérer particulièrement intéressant. En effet, cela lui permet de récupérer, en tout ou en partie, la TVA qu’il a lui-même payée lors de la construction ou de l’acquisition du bien.
Qu’en est-il pour l’acheteur ?
À première vue, l’acheteur peut avoir l’impression d’être désavantagé. Le taux de TVA de 21 % est en effet généralement plus élevé que celui des droits d’enregistrement. Cependant, la réalité peut être plus nuancée. Étant donné que le vendeur peut récupérer la TVA initialement payée, il dispose d’une certaine marge pour ajuster le prix de vente. Il n’est donc pas rare que les parties s’accordent sur un prix inférieur à celui qui aurait été demandé en cas de vente classique.
Dans certains cas, cela peut compenser, voire dépasser, la différence liée à la TVA. L’acheteur peut donc, lui aussi, tirer un avantage financier de ce type de transaction, à condition de bien analyser l’ensemble des paramètres.
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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