Il arrive régulièrement que des propriétaires bailleurs insèrent une clause dans le bail indiquant que les éventuels différends devront être réglés par un arbitre plutôt que par un juge. À première vue, cette disposition peut sembler anodine, mais elle soulève en réalité plusieurs questions juridiques importantes… Cette clause est-elle réellement valable ? Et surtout, quelles sont les règles auxquelles vous devez faire attention lorsque vous signez un bail en Belgique ?
En principe, lorsqu’un litige locatif survient entre un locataire et son propriétaire, la procédure est assez claire. Le différend doit être porté devant le juge de paix compétent pour la commune où se situe le bien immobilier loué. Le juge de paix est en effet l’autorité judiciaire spécialisée dans les conflits liés à ce type de différend. Mais est-il possible de déroger à cette règle dans le contrat de bail et de prévoir que le conflit sera tranché par un « arbitre » plutôt que par un tribunal ?
La réponse dépend en réalité de la région dans laquelle se trouve le logement. En Belgique, la législation relative aux baux d’habitation est aujourd’hui régionalisée.
Flandre
En Flandre, le décret flamand sur les baux d’habitation est très clair sur ce point. Il n’autorise pas le recours à l’arbitrage pour résoudre les litiges liés à une location de logement. Concrètement, cela signifie que si un contrat de bail contient une clause indiquant que les conflits devront être tranchés par un arbitre, cette clause est considérée comme non valable.
Autrement dit, même si vous avez signé un bail comportant ce genre de disposition, elle n’aura pas d’effet juridique. En cas de problème avec votre propriétaire (par exemple concernant le paiement du loyer, l’état du logement, la restitution de la garantie locative ou encore la résiliation du bail), vous devrez toujours vous adresser au juge de paix compétent.
La règle est même encore plus stricte : en Flandre, vous ne pouvez pas non plus décider après la naissance du litige de soumettre votre conflit à un arbitre, même si le locataire et le propriétaire sont tous les deux d’accord. Le recours à l’arbitrage est donc totalement exclu !
Wallonie
Dans la Région wallonne, la réglementation est différente. La législation wallonne sur les baux d’habitation permet, en principe, d’insérer une clause d’arbitrage dans le contrat de location. Cela signifie que le bail peut prévoir que les litiges seront tranchés par un arbitre plutôt que par un juge.
Même si cette possibilité existe légalement, il est souvent conseillé aux locataires de rester prudents. Si un projet de contrat de bail contient cette claiseclause, il peut être judicieux de demander au propriétaire de la supprimer avant de signer.
Pourquoi ? Parce qu’une procédure d’arbitrage peut s’avérer relativement coûteuse et complexe. Contrairement à une procédure devant le juge de paix (généralement plus accessible et moins onéreuse), l’arbitrage implique souvent des frais plus élevés, notamment pour la rémunération de l’arbitre et les coûts administratifs liés à la procédure. Pour un locataire, cela peut représenter un désavantage important en cas de conflit.
Bruxelles
Dans la Région de Bruxelles-Capitale, la règle se rapproche de celle appliquée en Flandre. Il n’est pas possible d’insérer une clause d’arbitrage dans un contrat de bail d’habitation. Si ce genre de clause apparaît dans le contrat, elle sera considérée comme nulle et sans effet.
Cela signifie que, même si la clause figure noir sur blanc dans le bail, elle ne pourra pas empêcher un locataire ou un propriétaire de porter le litige devant le juge de paix compétent.
Toutefois, une nuance importante existe. Après la naissance d’un litige, le locataire et le propriétaire peuvent, d’un commun accord, décider de soumettre leur différend à un arbitre. Dans ce cas, il ne s’agit plus d’une clause prévue à l’avance dans le contrat, mais d’un choix volontaire effectué une fois que le conflit est apparu.
Jan Roodhooft, avocat – www.advocatenroodhooft.be
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