Le marché immobilier se portant bien, il peut être intéressant d’investir dans la rénovation d’une ancienne habitation dans le but de la revendre par la suite, et d’empocher la plus-value. En effet, si vous arrivez à faire une bonne affaire lors de l’achat et que vous avez les moyens suffisants pour investir dans une rénovation d’envergure, ce projet peut s’avérer payant lors de la revente.
Le principal risque d’une démarche de ce type est que vous ne pouvez pas savoir à l’avance à combien vous vendrez le bien rénové. Dès lors, avant de vous engager, il est important de peser tous les points qui entreront en compte, depuis le prix d’achat, au prix de revente espéré, en passant par le prix des rénovations, la TVA et les éventuels surcoûts budgétaires.
A quoi faut-il faire attention?
Le prix de départ sera, bien sûr, l’aspect le plus important de votre choix. Prenez aussi en compte les frais d’acte, qui gonfleront le prix d’achat. Lorsque le bien est choisi, faites une évaluation précise du type de rénovations que vous prévoyez d’y faire et surtout de leur coût total.
L’avantage majeur de la rénovation est bien sûr sa faible taxation (la TVA est à 6%). De plus, toute aide gratuite d’un ami ou de la famille sur le chantier n’est évidemment pas soumise à la TVA, pour peu que vous joigniez à votre déclaration de TVA des attestations de ces collaborateurs certifiant qu’ils travaillent bien gratuitement.
N’oubliez pas non plus que le temps que vous allez accorder à la rénovation sera conséquent. La rénovation est un travail à part entière, dont la rémunération sera le bénéfice fait sur la vente. Avant toute chose, demandez-vous si le bénéfice attendu vaudra tout le temps que vous aurez passé sur le projet. Avant de vous lancer dans le projet, faites expertiser le bien afin de vous assurer de l’applicabilité des rénovations que vous prévoyez. Le bâtiment supportera-t-il les modifications apportées ? Y a-t-il des problèmes d’humidité, d’isolation auxquels il faudra remédier ? N’hésitez pas à vous entourer de professionnels pour vous assurer de la viabilité de votre projet. Et ce, avant de vous engager dans la vente, cela va de soi.
Si vos projets de rénovation nécessitent un permis d’urbanisme, assurez qu’il y a suffisamment de chances pour qu’il soit délivré. Dans l’acte de vente, ajoutez une clause de sauvegarde concernant ces permis d’urbanisme à obtenir.
D’une manière générale, renseignez-vous sur les tendances du marché immobilier. Si vous ne construisez pas pour vous, vous pouvez faire en sorte que votre bien réponde au mieux à la demande du marché.
Dernier conseil : il vaut mieux, si possible, ne pas avoir deux mains gauches en construction…
Est-ce vraiment rentable?
A la fin des années 90, ce principe était très rentable. Mais depuis lors, l’augmentation des prix de l’immobilier rend l’opération moins rentable. Cela dit, l’évolution du marché immobilier est relativement constante et donc peu risquée. N’espérez pas de gros bénéfices, mais il y a aussi peu de chances que l’opération soit réellement à perte.
Point non négligeable, les bénéfices obtenus par la revente ne seront pas du tout taxés. En effet, un des principaux désavantages des rénovations d’envergure est qu’elles entraînent par la suite une réévaluation du revenu cadastral et du précompte immobilier. Dans le cas qui nous intéresse, la réévaluation aura probablement lieu après la vente, celle-ci sera donc à charge du nouveau propriétaire.
Il est évident que la rentabilité de l’opération sera aussi directement fonction de la qualité des matériaux utilisés. A un point tel qu’un rénovateur peut se demander s’il est réellement rentable de n’utiliser que des matériaux de qualité lors des rénovations. La réponse n’est pas certaine et il vous faudra jauger adroitement de l’utilité de vos investissements en matériaux, en fonction du bénéfice qu’ils apporteront lors de la vente, mais en ne remettant pas non plus un immeuble de mauvaise qualité.
En réaction à la hausse des prix, une nouvelle tendance apparaît : Acheter, rénover et… louer ! Cette opération, généralement tout aussi rentable, peut s’avérer lucrative lorsqu’elle touche, par exemple, à la création de studios pour étudiants.
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