Vous louez ou mettez en location une maison avec un jardin. Qui est responsable de quoi en période de sécheresse ? Un propriétaire peut-il tenir son locataire responsable si des plantes meurent à cause du manque d’eau ?
Le locataire doit entretenir le bien loué (ainsi que le jardin qui en fait partie) en bon père de famille. Cela signifie qu’il doit tondre régulièrement la pelouse, tailler les plantes, enlever les mauvaises herbes, etc.
Les obligations du locataire à ce sujet sont également précisées dans les listes des réparations locatives applicables dans les différentes Régions. Ainsi, la liste en vigueur en Région flamande prévoit notamment que le locataire doit tailler les arbres et arbustes selon les règles de l’art et tondre ainsi que scarifier la pelouse.
En ce qui concerne la Région de Bruxelles-Capitale, il est notamment indiqué que le locataire doit tailler et élaguer périodiquement les arbres et les haies, ainsi que protéger les arbres contre les chenilles, les mousses et les lichens. Le locataire doit également, par exemple, tondre, entretenir et scarifier le gazon, entretenir les parterres, les massifs de fleurs et les plantations. Il doit aussi désherber et ramasser puis évacuer les feuilles mortes. Le propriétaire, quant à lui, doit enlever et remplacer les arbres morts et élaguer les arbres de haute tige (sauf convention contraire). La liste wallonne contient elle aussi toute une série d’obligations mises à charge du locataire.
Qu’en est-il en cas de sécheresse ?
Lorsqu’il s’agit d’une sécheresse temporaire et que certaines plantes ont besoin d’être arrosées pour survivre, le propriétaire peut attendre du locataire qu’il fournisse suffisamment d’eau aux plantations concernées. Afin d’éviter toute discussion, le propriétaire pourrait d’ailleurs prévoir dans le contrat de bail une liste des plantes nécessitant un entretien particulier.
En revanche, lorsqu’il s’agit d’une sécheresse prolongée et que des plantes ou des pelouses sont endommagées ou détruites à cause de celle-ci, il devient beaucoup plus difficile pour le propriétaire de tenir le locataire responsable. Le locataire peut en effet invoquer une situation de force majeure liée aux conditions climatiques exceptionnelles. Il peut également faire référence à une éventuelle interdiction d’arrosage des jardins imposée par les autorités.
Peut-on prévoir d’autres accords ?
Il n’est pas possible de prévoir librement d’autres dispositions dans le contrat de bail. Si cela devait malgré tout être le cas (par exemple en convenant que le locataire prendra systématiquement en charge la réfection complète ou partielle du jardin si celui-ci doit être réaménagé à la suite de la sécheresse), ce genre de clause ne serait pas valable. En effet, le propriétaire et le locataire ne peuvent pas étendre librement les obligations légales du locataire.
Une question de preuve
Si le propriétaire souhaite que le locataire supporte les dégâts causés au jardin par la sécheresse, il devra dans tous les cas prouver que le jardin se trouvait en bon état au début de la location. Pour cela, le propriétaire doit disposer d’un état des lieux contradictoire établi au commencement du bail.
À défaut d’un tel document, le locataire est présumé avoir reçu le bien immobilier (et donc le jardin) dans l’état où il se trouve à la fin de la location. Le propriétaire peut toutefois apporter la preuve contraire. L’état des lieux doit alors décrire précisément l’état du jardin. Il est d’ailleurs conseillé d’y joindre plusieurs photos illustrant l’état du jardin au début de la location.
En outre, le propriétaire devra démontrer que les dégâts constatés dans le jardin sont effectivement dus à un manque d’entretien de la part du locataire. Et c’est souvent là que les difficultés apparaissent… Il existe en effet de nombreuses raisons pour lesquelles des plantes peuvent dépérir ou mourir…
Jan Roodhooft, avocat (https://www.advocatenroodhooft.be)
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