De buitentemperaturen klimmen de laatste dagen tot ongekende hoogten. Bovendien valt er nauwelijks neerslag. Maar wat gebeurt er als planten en gras door de droogte kapot gaan? Kan een verhuurder zijn huurder daarvoor aansprakelijk stellen?
Heel wat grasperken en planten ondervinden last van de droogte. Sommige planten gaan zelfs kapot of grasperken moet heraangelegd worden. Maar hoe zit dat met de tuin van een huurwoning? Kan de verhuurder eisen dat de huurder de tuin op zijn kosten heraanlegt of vragen dat de huurder de dorre planten vervangt?
Het principe
De huurder moet het huurhuis (en de daarbij horende tuin) onderhouden als een goede huisvader. Dat betekent dat hij geregeld het gras moet maaien, de planten moet snoeien, het onkruid moet uitdoen enz.
De verplichtingen van de huurder in dat verband worden ook voor een stuk verduidelijkt in de lijst van huurherstellingen die bestaan in de verschillende gewesten. Zo zegt de lijst die in het Vlaamse gewest bestaat onder andere dat de huurder bomen en struiken moet snoeien volgens de regels van de kunst en het grasperk moet maaien en verticuteren.
Wat betreft het Brusselse gewest wordt onder andere aangegeven dat de huurder bomen en hagen periodiek moet trimmen en snoeien en dat hij bomen moet beschermen tegen rupsen, mossen en korstmossen. Ook moet de huurder bv. de grasmat maaien, onderhouden en verticuteren en de perken, bloembedden en planten onderhouden. Hij moet ook het onkruid wieden en dode bladeren verzamelen en verwijderen. De verhuurder moet dan weer dode bomen verwijderen en vervangen en hoogstammige bomen snoeien (tenzij er andere afspraken zijn). Ook de Waalse lijst bevat een ganse reeks van verplichtingen die aan de huurder worden opgelegd.
Wat bij droogte?
Is er sprake van een tijdelijke droogte en hebben sommige planten water nodig om te overleven, dan kan de verhuurder verwachten van de huurder dat deze de betreffende planten voldoende water geeft. Om discussies te vermijden zou de verhuurder in het huurcontract trouwens een lijst kunnen opnemen van de planten die een bijzondere zorg nodig hebben.
Gaat het om een langdurige droogte (zoals we die vorig jaar en dit jaar kenden) en gaan er daardoor planten of grasperken kapot, dan wordt het heel wat moeilijker voor de verhuurder om de huurder daarvoor aansprakelijk te stellen. De huurder kan dan namelijk zeggen dat de droogte een situatie van overmacht was. Hij kan al eveneens verwijzen naar een eventueel verbod dat van kracht is om tuinen te sproeien.
Andere afspraken maken?
In het huurcontract kunnen niet zomaar andere afspraken gemaakt worden. Gebeurt dat toch (en wordt bv. overeengekomen dat de huurder sowieso instaat voor een heraanleg van de tuin als die door de droogte (al dan niet deels) moet worden heraangelegd), dan is zo’n afspraak niet geldig. De huurder en de verhuurder kunnen de wettelijke verplichtingen van de huurder immers niet zo maar uitbreiden.
Een kwestie van bewijs
Wil de verhuurder dat de huurder opdraait voor schade aan de tuin door droogte, dan zal hij sowieso het bewijs moeten leveren dat de tuin zich bij aanvang van de huur in een goede staat bevond. Hiervoor moet de verhuurder beschikken over een tegensprekelijke plaatsbeschrijving die bij het begin van de huur werd opgemaakt.
Is die er niet, dan wordt de huurder immers geacht het onroerend goed (en de tuin) in dezelfde staat te hebben ontvangen dan de staat waarin deze zich bevindt bij het einde van de huur. In de plaatsbeschrijving moet dan meteen de staat van de tuin beschreven zijn. Het is aangewezen in de plaatsbeschrijving ook een aantal foto’s op te nemen van de toestand van de tuin.
Bovendien zal de verhuurder moeten bewijzen dat de schade aan de tuin te wijten was aan het gebrek aan onderhoud door de huurder. Ook daar durft het schoentje wel eens te wringen. Er kunnen nu eenmaal heel wat redenen zijn waarom planten kapot gaan…
Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)
Open Immovlan