4700 euros : ce revenu équivaut à deux salaires médians nets en Belgique (chiffres : Statbel 2023, troisième trimestre), ce qui est donc supposé représenter une frange non négligeable de la population… Armé d’un tel montant, que pouvez-vous acheter ? Est-il possible de faire l’acquisition d’un bien en Belgique pour ce montant ? On décortique le tout !
Notre postulat de base
Les informations ci-dessous partent du principe que chacun dans le couple gagne 2350 euros nets par mois. Pour rappel, seuls 30% de ce montant peuvent être consacrés au remboursement du crédit hypothécaire, par conseil, voire obligation bancaire. Le crédit, pour sa part, est calculé sur une durée que nous avons définie à 20 ans. Précisons aussi que nous avons décidé d’un apport propre relativement important pour cette simulation, à savoir 60.000 euros. En effet, les banques n’acceptent pratiquement plus d’octroyer des prêts à 100 % de la valeur du bien. Le plus courant est un prêt à 80 ou 85 % de la valeur. Cela signifie donc que, en tant qu’acheteur, vous devrez apporter de 15 à 20 % du montant total du bien immobilier que vous souhaitez acheter, en plus des frais annexes, comme les droits d’enregistrement et les frais de notaire… Nous sommes d’accord, peu de personnes peuvent apporter de tels fonds propres, mais c’est actuellement, la rude réalité du monde des primo-acquéreurs.
Notez que si les fonds vous manquent, il existe des alternatives (voir la fin de l’article) pour se constituer une cagnotte, que ces dernières soient publiques ou privées. Ce qui est clair à l’heure actuelle, c’est que c’est davantage votre apport que votre niveau de revenus qui va déterminer la faisabilité du projet immobilier. Avec 4700 euros nets de revenus, cela donne en effet un remboursement théorique envisageable de 1567 euros par mois. Par mesure de précaution (et parce que tout le monde ne travaille pas à plein temps), nous avons décidé de réduire cette mensualité à 1250 euros par mois.
En Wallonie
En Wallonie, l’acheteur apportant 60.000 euros de fonds propres est parfaitement en phase avec le marché car, à raison d’un remboursement de 1250 euros par mois sur 20 ans, il peut devenir propriétaire d’une maison de 2 ou 3 façades affichée à 240.000 euros (leur prix médian étant de 180.000 euros). Cela laisse une marge pour réaliser des travaux si nécessaire. Pour info, le prix médian au troisième trimestre 2023 pour une maison ouverte était de 295.000 euros. Celui d’un appartement était quant à lui 183.000 euros, ce qui est plus que le prix d’une maison 3 façades énoncé précédemment ! La Wallonie reste la région la moins chère de Belgique pour l’immobilier, mais avec de fortes différences en fonction des provinces. La province wallonne qui a enregistré les prix les plus élevés est le Brabant Wallon, la moins chère est le Hainaut. Il existe donc de fortes disparités entre les biens que vous pouvez espérer vous offrir : dans le Hainaut, il doit être facilement possible de trouver un bien de qualité en dessous des prix médians annoncés, mais cela sera plus ardu dans le Brabant Wallon.
Frais d’acte d’achat estimés
Ces frais sont estimés sur un bien standard, et sans réductions :
- Pour un bien qui coûte 180.000 euros : 26.558 euros
- Pour un bien qui coûte 183.000 euros : 26.951 euros
- Pour un bien qui coûte 295.00 euros : 41.508 euros
A Bruxelles
En Région bruxelloise, les prix sont très différents. Si vous souhaitez acquérir une maison 4 façades, considérez que le prix médian pour ce type de bien est de 850.000 euros ! Pour les maisons semi-ouvertes, la médiane se trouve à 505.000 euros. Au vu de ces prix médians, vous préférerez peut-être vous tourner vers un appartement : ceux-ci ont atteint 260.000 euros. En gagnant le salaire médian belge net de 2350 et en remboursant 1250 euros par mois, il vous faudra donc viser un bien à 240.000 euros, c’est en dessous des prix médians énoncés, mais cela reste envisageable si vous êtes prêts à entreprendre des travaux. Une autre approche, si elle vous est possible, est d’augmenter votre apport propre qui est de 60.000 euros à 70.000 euros. Cela vous permettrait de prétendre à un bien autour des 280.000 euros en remboursant 1460 euros sur 20 ans. Vous serez donc harmonisés à minima avec le prix médian des appartements, 260.000 euros. Encore une fois, rappelons qu’il s’agit de prix médians, les différences de prix entre les communes étant colossales !
Frais d’acte d’achat estimés
Ces frais sont estimés sur un bien standard, et sans réductions :
- Pour un bien qui coûte 850.000 euros : 112.474 euros
- Pour un bien qui coûte 505.000 euros : 68.514 euros
- Pour un bien qui coûte 260.000 euros : 37.005 euros
En Flandre
Les prix médians dans le nord du pays sont toujours sensiblement supérieurs aux prix wallons, mais nettement inférieurs à ceux pratiqués à Bruxelles. Le prix médian des maisons de type ouvert en Région flamande est de 410.000 euros. Pour des maisons de 2 ou 3 façades, le prix médian est tout de même de 300.000 euros. Du côté des appartements, on se trouve à 249.000 euros. Vous pouvez considérer faire l’acquisition d’un bien aux alentours de 300.000 euros en Flandre en remboursant 1560 euros par mois, pendant 20 ans. Dans ce cas, l’apport de fonds propres au moment de l’achat est également de 60.000 euros. Les maisons semi-ouvertes tout comme les appartements seront alors dans votre budget… A la condition, évidemment, de ne pas miser sur un centre-ville (comme Anvers, Gand ou encore Louvain), sur une province prisée (comme le Brabant Flamand) ou encore sur une zone privilégiée (comme la côte…).
Frais d’acte d’achat estimés
Ces frais sont estimés sur un bien standard, et sans réductions :
- Pour un bien qui coûte 410.000 euros : 17.350 euros
- Pour un bien qui coûte 300.000 euros : 13.651 euros
- Pour un bien qui coûte 249.000 euros : 11.933 euros
Quelles solutions pour les personnes qui ont des fonds propres moins élevés ?
Comme nous l’avons dit, le paramètre le plus important à présent pour déterminer le bien que l’on peut acquérir est son apport propre. A cela s’ajoutent aussi les frais d’enregistrement de votre bien. Il est souvent compliqué, voire impossible pour de jeunes ménages de pouvoir se permettre de débourser de telles sommes. Quelles pistes s’offrent à un acheteur qui n’a pas un apport suffisamment élevé à consacrer à un projet d’achat immobilier, ou qui ne dispose pas d’un héritage providentiel, voire d’une manne céleste ?
Il existe des entreprises privées justement dédies à l’accessibilité à la propriété, par exemple Hownvestor. Cette société va investir avec vous afin de vous apporter les fonds propres manquants et permet d’apporter des garanties à la banque. Notez que vous devrez ensuite racheter votre part du bien à la société, car elle en devient copropriétaire passif. Une fois cette étape effectuée, vous devenez plein propriétaire.
D’autres aides publiques de type Fonds du Logement permettent aux jeunes ménages d’emprunter à 100 % du coût du bien. Et il peut aussi être possible de profiter du mécanisme de l’abattement qui permet de payer des frais d’acte d’achat moins élevés en répondant à certaines conditions.
Un projet d’achat immobilier nécessite une bonne préparation de son dossier avant de se présenter aux banques pour solliciter un crédit. N’hésitez pas à vous tourner vers un simulateur en ligne pour vous aider dans vos calculs. Dans tous les cas, n’oubliez pas que la banque ne prête généralement plus les frais de notaire et droits d’enregistrement.
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