4.700 euro: dit inkomen vertegenwoordigt twee mediaanlonen in België (cijfers: Statbel derde trimester 2023), wat dus representatief zou moeten zijn voor een aanzienlijk deel van de Belgische bevolking… Is het mogelijk om met dergelijke bedragen op je loonbrief een woning te kopen in ons land? We analyseren de situatie…
Ons uitgangspunt
Onderstaande berekeningen gaat ervan uit dat beiden in het koppel € 2.350 netto per maand verdienen. Ter herinnering: slechts 30% van dit bedrag kan worden besteed aan het aflossen van de hypothecaire lening, en dat ofwel als algemene stelregel ofwel als verplichting van de bank uit. Het krediet is dan weer berekend over een periode die we hebben vastgelegd op 20 jaar. We moeten er ook op wijzen dat we hebben gekozen voor een relatief hoge eigen inbreng voor deze simulatie, 60.000 euro. Dit komt omdat banken niet langer bereid zijn om leningen te verstrekken voor 100% van de waarde van het pand. Het meest gangbare is een lening op 80% of 85% van de waarde. Dat betekent dat je als koper tussen de 15% en 20% moet inbrengen van de totale waarde van de woning die je wil kopen, plus de bijkomende kosten zoals registratierechten en notariskosten… We zijn het ermee eens dat niet veel mensen in staat zijn om dat soort eigen middelen op te hoesten, maar dat is nu eenmaal de harde realiteit van de wereld van startende kopers tegenwoordig.
Weet wel dat als je te weinig geld hebt, er alternatieven bestaan (zie het einde van het artikel) voor het opbouwen van een eigen vermogen, zowel publiek als particulier. Wat op dit moment duidelijk is, is dat eerder je eigen inbreng dan je inkomensniveau de haalbaarheid van je woondroom bepaalt. Met een netto gezinsinkomen van 4.700 euro zou je theoretisch 1.567 euro per maand kunnen terugbetalen. Uit voorzorg (en omdat niet iedereen fulltime werkt) hebben we besloten om deze aflossing te verlagen naar 1250 euro per maand.
In Wallonië
In Wallonië zijn kopers met 60.000 euro eigen inbreng perfect marktconform, want met een aflossing van 1.250 euro per maand gespreid over 20 jaar kunnen ze eigenaar worden van een halfopen bebouwing of een rijhuis dat 240.000 euro kost (de mediaanprijs is 180.000 euro). Dat laat genoeg ruimte over om eventueel werken te doen als dat nodig zou zijn. Ter informatie: de mediaanprijs bedroeg in het derde kwartaal van 2023 zo’n 295.000 euro voor een open bebouwing. De prijs van een appartement bedroeg dan weer 183.000 euro, wat meer is dan de prijs van een halfopen bebouwing die hierboven wordt genoemd! Wallonië blijft het goedkoopste gewest in België voor vastgoed, maar er zijn grote verschillen tussen de provincies. De Waalse provincie met de hoogste prijzen is Waals-Brabant, terwijl de minst dure Henegouwen is. Er zijn dus grote verschillen tussen de woningen die je je zou kunnen veroorloven in ons prijsvoorbeeld: in Henegouwen moet het makkelijk zijn om een kwalitatieve woning te vinden onder de mediaanprijs, maar in Waals-Brabant zal dat moeilijker zijn.
Geschatte aankoopkosten
Dit zijn de geschatte kosten zonder kortingen voor een standaardpand:
- Voor een woning die 180.000 euro kost: 26.558 euro
- Voor een woning die 183.000 euro kost: 26.951 euro
- Voor een woning die 295.000 euro kost: 41.508 euro
In Brussel
In het Brussels Gewest liggen de prijzen heel anders. Als je een vrijstaande woning wil kopen, moet je rekening houden met een mediaanprijs van 850.000 euro! Voor halfopen bebouwingen bedraagt de mediaanprijs 505.000 euro. Gezien deze mediaanprijzen kijk je misschien beter naar een appartement: de prijzen daarvan zijn opgelopen tot €260.000. Als je het netto Belgische mediaaninkomen van 2.350 verdient en 1.250 euro per maand terugbetaalt, moet je mikken op een woning met een waarde van 240.000 euro. Dat is minder dan de genoemde mediaanprijzen, maar het is nog steeds haalbaar als je bereid bent om wat werken te doen. Een andere aanpak, indien mogelijk, is om je eigen inbreng te verhogen van 60.000 euro naar 70.000 euro. Hierdoor zou je in aanmerking kunnen komen voor een woning van ongeveer €280.000 door twintig jaar lang €1.460 terug te betalen. Je zit dan tenminste in de buurt van de mediaanprijs van appartementen, 260.000 euro. Onthou nogmaals dat dit mediaanprijzen zijn, want de prijsverschillen tussen gemeenten zijn gigantisch!
Aktekosten
Dit zijn de geschatte kosten zonder kortingen voor een standaardpand:
- Voor een woning die 850.000 euro kost: 112.474 euro
- Voor een woning die 505.000 euro kost: 68.514 euro
- Voor een woning die 260.000 euro kost: 37.005 euro
In Vlaanderen
De mediaanprijzen in het noorden van het land liggen nog steeds aanzienlijk hoger dan in Wallonië, maar ruim onder de prijzen die in Brussel gelden. De mediaanprijs voor open bebouwingen in het Vlaamse Gewest bedraagt 410.000 euro. Voor halfopen bebouwingen of rijhuizen bedraagt de mediaanprijs nog steeds 300.000 euro. De mediaanprijs voor appartementen loopt op tot 249.000 euro. Je zou kunnen overwegen om voor ongeveer 300.000 euro een woning te kopen in Vlaanderen door gedurende 20 jaar 1.560 euro per maand af te lossen. In dat geval bedraagt de eigen inbreng op het moment van aankoop ook 60.000 euro. Halfopen bebouwingen en appartementen kunnen binnen je budget vallen… op voorwaarde natuurlijk dat je niet kiest voor een centrumstad (zoals Antwerpen, Gent of Leuven), een populaire provincie (zoals Vlaams-Brabant) of een bijzondere omgeving (zoals de kust…).
Geschatte aktekosten
Dit zijn de geschatte kosten zonder kortingen voor een standaardpand:
- Voor een woning die 410.000 euro kost: 17.350 euro
- Voor een woning die 300.000 euro kost: 13.651 euro
- Voor een woning die 249.000 euro kost: 11.933 euro
Welke oplossingen zijn er voor mensen met een beperktere eigen inbreng?
Zoals we al zeiden, is je eigen inbreng de belangrijkste factor bij het bepalen welk huis je kan kopen. En dan zijn er nog de registratierechten die je moet betalen. Voor jonge gezinnen is het vaak ingewikkeld, zo niet onmogelijk, om dergelijke bedragen op te hoesten. Welke mogelijkheden zijn er voor kopers die niet genoeg geld hebben om een huis te kopen en niet beschikken over financiële hulp van familie of een erfenis?
Er zijn particuliere bedrijven die woningbezit toegankelijk willen maken, zoals Hownvestor. Dit bedrijf investeert samen met jou om je de ontbrekende eigen inbreng te verschaffen en kan garanties geven aan de bank. Hou er rekening mee dat je later het aandeel moet terugkopen dat het bedrijf heeft in de woning, omdat het bij de aankoop passief mede-eigenaar wordt. Zodra dit is gebeurd, ben jij de volle eigenaar.
Met andere steunmaatregelen van de overheid, zoals bijvoorbeeld het Woningfonds, kunnen jonge gezinnen tot 100% van de kost van de woning lenen. Het kan ook mogelijk zijn om gebruik te maken van het abattement, waarmee je lagere aankoopkosten betaalt als je aan een aantal voorwaarden voldoet.
Als je van plan bent om een huis te kopen, moet je je kredietaanvraag zorgvuldig voorbereiden voordat je naar de banken stapt om een lening aan te vragen. Aarzel niet om een online simulator te gebruiken om je te helpen bij je berekeningen. Vergeet in elk geval niet dat de bank over het algemeen het bedrag van de notariskosten en registratiekosten niet meer mee leent.
Open Immovlan