Selon l’ordre des architectes, plus de la moitié des rénovations sont en fait, des constructions d’un bâtiment neuf. Mais une rénovation aussi profonde peut-elle se faire à 6% de TVA ?
Conditions pour 6 % de TVA
Si vous rénovez votre maison, vous profitez d’une TVA à 6%. Il suffit pour cela que votre maison ait plus de 10 ans et qu’elle serve exclusivement de maison privée (ou que seule une partie "secondaire" de celle-ci ne soit dédiée à votre profession). De plus, les travaux doivent être facturés directement à l’utilisateur final (propriétaire ou locataire), alors que la livraison et l’installation des matériaux doivent être effectuées par le même entrepreneur.
Une TVA si faible se traduit par un avantage financier pour le moins important. S’il s’agit de travaux pour un montant (hors TVA) de 200.000 euros, cela signifie 30.000 euros d’économisés ! C’est pourquoi nombre de personnes désireuses de construire, préfèrent considérer leur construction comme une rénovation.
De « faux » bâtiments neufs
Toutefois, vous devez savoir que cette opération est supervisée par l’administration fiscale. Si vous effectuez une profonde rénovation, l’administration fiscale peut être d’avis qu’il s’agit en fait, d’une nouvelle construction. Dans ce cas, vous devrez payer 21% de TVA sur le travail effectué. Pensez par exemple au cas où, à quelques murs près, la maison est entièrement démolie et reconstruite.
En plus d’un supplément de TVA de 15%, l’administration fiscale vous facturera une amende (par ex. 10% sur la TVA non-payée).
Quelle est donc la frontière entre rénovation et construction ?
C’est au cas par cas… C’est toujours le tribunal qui a le dernier mot. On peut, par exemple, voir dans quelle mesure les anciens murs porteurs du bâtiment ont été conservés. Si ce n’est pas le cas et si, par exemple, seule la façade ou une partie de celle-ci est conservée, il ne s’agit pas d’une rénovation mais d’un bâtiment neuf.
Et si vous agrandissez le bâtiment ?
Une extension d’une maison peut se faire à 6 % de TVA. Une condition cependant : que la surface de l’ancienne partie de la maison, après la rénovation, soit supérieure à la moitié de la surface totale du bâtiment après l’exécution des travaux. Si le bâtiment a une superficie de 200 m² et que vous ajoutez 150 m², cette condition est remplie. En effet, 200 m², c’est plus que la moitié de 350 m². De plus, la nouvelle partie doit former un tout avec l’ancien bâtiment.
Consultation
Il est conseillé de consulter votre architecte à ce sujet avant tout chantier. Il peut également vous aider à construire un dossier en cas de discussion ultérieure vis-à-vis de la TVA. Pour vous assurer que le taux de TVA de 6% s’applique aux travaux que vous souhaitez réaliser, vous pouvez également contacter l’urbanisme de la commune.
Quelques exceptions
Dans certaines villes, il y a une exception à cette règle qui permet de toujours bénéficier d’un taux de TVA de 6% même si vous démolissez complètement la maison existante et la reconstruisez. C’est, par exemple, le cas à Bruxelles, Gand, Anvers… La condition est que la démolition et la reconstruction soient effectuées en une seule opération et que le nouveau bâtiment soit principalement utilisé comme logement privé.
Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)
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