Après avoir acheté une maison, vous constatez qu’elle fait l’objet d’une infraction urbanistique. Quelles démarches pouvez-vous entreprendre contre le vendeur ? Que pouvez-vous lui réclamer ? Pouvez-vous également agir contre le notaire ou l’agent immobilier ?
Quelque temps après avoir acheté une habitation, vous apprenez qu’une annexe a été construite sans permis ou, par exemple, que le bâtiment réalisé est plus grand que ce qui avait été autorisé… Indépendamment d’une éventuelle régularisation que vous pourriez demander, vous pouvez également envisager d’entreprendre des démarches contre le vendeur ! Quels arguments pouvez-vous invoquer et que pouvez-vous lui réclamer ?
Vice caché
Pour « engager la responsabilité » du vendeur, vous pourriez tout d’abord faire valoir l’existence d’un vice caché affectant le bien que vous avez acheté. La plupart des conventions de vente contiennent toutefois une clause stipulant que le vendeur n’accorde aucune garantie pour les vices cachés. Ce genre de clause est parfaitement valable !
Si ce genre de clause figure dans la convention de vente, vous ne pourrez engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés que s’il avait connaissance de l’infraction urbanistique au moment de la vente. En tant qu’acheteur, il vous appartiendra de le prouver. Si le vendeur a lui-même construit la construction non autorisée, cette preuve sera généralement assez facile à apporter !
En revanche, s’il avait lui-même acheté le bien immobilier à une autre personne qui avait commis l’infraction urbanistique, cette preuve pourra être plus difficile à apporter. Sachez également que vous ne pouvez pas attendre trop longtemps avant d’introduire ce genre d’action une fois le problème découvert. Une action fondée sur des vices cachés doit en effet être introduite dans un bref délai !
D’autres arguments
Vous pourriez également faire valoir que le vendeur vous a trompé. Pour cela, vous devez pouvoir démontrer qu’il a eu recours à ce que l’on appelle des « manœuvres frauduleuses » afin de vous amener à acheter le bien immobilier, par exemple en mentant délibérément au sujet des permis alors que vous l’aviez interrogé à ce propos en tant qu’acheteur.
Un autre argument pourrait éventuellement consister à invoquer une erreur, en indiquant que vous pensiez acheter un bien immobilier parfaitement en règle sur le plan urbanistique. Gardez toutefois à l’esprit que, face à cet argument, le vendeur pourrait vous répondre qu’avant l’achat, vous auriez dû effectuer vous-même les recherches nécessaires, notamment auprès de la commune.
En tant qu’acheteur, vous pourriez éventuellement aussi faire valoir que le vendeur doit vous garantir contre ce que l’on appelle l’éviction.
Que pouvez-vous réclamer ?
En fonction de la gravité de l’infraction urbanistique, de la solidité de votre dossier et de ce que vous souhaitez finalement obtenir, vous pouvez tout d’abord éventuellement demander l’annulation ou la résolution de la vente. Si cette demande est approuvée, vous récupérez votre argent et devez, de votre côté, restituer l’habitation au vendeur. Vous pouvez en outre réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice que vous avez subi.
Une autre possibilité consiste à conserver l’habitation que vous avez achetée et à demander une réduction du prix ou des dommages et intérêts. Ceux-ci peuvent, par exemple, correspondre à la moins-value subie par le bien immobilier en raison de l’infraction urbanistique, aux frais de démolition de ce qui a été construit sans permis, aux frais de régularisation, etc.
Dans tous les cas, il est conseillé de faire appel à un avocat. Celui-ci pourra vous informer des démarches que vous pouvez entreprendre dans votre situation concrète et des actions qu’il est préférable d’engager !
Engager la responsabilité d’autres intervenants ?
Vous ne devez d’ailleurs pas nécessairement vous limiter à engager la responsabilité du vendeur. Vous pouvez éventuellement aussi réclamer des dommages et intérêts à l’agent immobilier intervenu dans la vente et/ou au notaire devant lequel l’acte notarié a été passé. Ceux-ci sont en effet tenus d’effectuer certaines recherches et de demander certains renseignements.
Cela ne signifie toutefois pas que l’agent immobilier et/ou le notaire seront automatiquement responsables dès lors qu’une infraction urbanistique existe. Discutez également avec votre avocat de vos chances de succès avant de décider d’engager la responsabilité du notaire ou de l’agent immobilier.
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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