Le vendeur d’une maison ou d’un appartement que vous convoitez, désire y habiter pendant quelques mois après la signature de l’acte de vente. Est-ce possible et quelles précautions devez-vous prendre en tant qu’acheteur ?
Le vendeur d’un bien immobilier souhaite parfois rester dans le bien vendu pendant un certain temps. Il peut y avoir diverses raisons à cela, comme un nouveau bien pas encore disponible, par exemple… Cela est parfaitement possible si vous, en tant qu’acheteur, y consentez. Néanmoins, il vaut mieux prendre un certain nombre de précautions. Au moment de la signature de l’acte, la propriété du bien (et les risques qui vont avec) vous sera en effet transférée.
Prendre de bonnes dispositions concernant la durée
Tout d’abord, assurez-vous de conclure des accords clairs sur la période pendant laquelle le vendeur peut continuer à vivre dans la propriété. Dans tous les cas, il faut prévoir une durée maximale (par exemple, six mois au maximum après la signature de l’acte) et stipuler que le vendeur doit quitter le bien acheté sans autre préavis, par exemple à l’expiration de ce délai. Vous pouvez également inclure une clause d’expulsion stipulant que le vendeur peut être expulsé par un huissier s’il ne part pas spontanément.
Indiquez également dans le contrat que l’occupation est à « titre précaire » et qu’il n’y a donc pas de contrat de location entre vous et le vendeur. Après tout, s’il y a un contrat de location, le vendeur bénéficiera de la protection juridique des règles relatives à la location d’une maison.
Souhaitez-vous convenir d’une compensation ?
Vous pourriez convenir avec le vendeur d’une indemnité qu’il devra vous verser pour la période qu’il occupera la maison, après la signature de l’acte. Vous devez également vous mettre d’accord sur les coûts et les frais que le vendeur doit payer pendant cette période (par exemple, les coûts de certaines réparations qui doivent être effectuées). Pour ce faire, vous pourriez envisager de vous référer aux règles relatives à l’usufruit.
Si aucune compensation n’est prévue et que vous autorisez le vendeur à séjourner gratuitement dans la maison, sachez que l’administration fiscale pourrait vous dire que le séjour dans la maison fait partie du prix d’achat (en d’autres termes que cet avantage a été déduit du prix d’achat). On pourrait alors dire que vous devez également des droits d’enregistrement sur cette prestation (la valeur locative estimée pour cette période).
Etablir un état des lieux
Il est également conseillé de rédiger un état des lieux contradictoire avec le vendeur. En cas de problème, cela vous permet de prouver que le vendeur a causé des dommages à la propriété pendant son séjour.
Sachez qu’en outre, vous pourriez même convenir avec le vendeur qu’une partie du prix de vente sera bloquée jusqu’à ce que le vendeur quitte la propriété et qu’il s’avère qu’aucun dommage ne lui a été causé. En outre, assurez-vous que le bien est correctement assuré et demandez au vendeur d’être en ordre de son côté.
Visiter ou travailler dans la propriété
Dans l’accord que vous concluez avec le vendeur, vous pouvez également convenir que vous pouvez entrer dans la maison à certains jours et à certaines heures pendant la période où le vendeur est encore dans la maison (avec un entrepreneur ou un architecte, par exemple…). Cela vous permet de ne pas perdre de temps avec la prise des mesures, les devis… Vous pourriez même convenir que dans certaines pièces, vous pouvez déjà commencer à faire des travaux (par exemple, peindre certaines chambres).
Donc, en fin de compte, tout est question de contenu dans le compromis. Le notaire auquel vous faites appel peut vous aider à mettre ces accords sur papier de manière correcte.
Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)
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