De verkoper van een huis of appartement wil na het ondertekenen van de notariële verkoopsovereenkomst nog enkele maanden blijven wonen in het verkochte pand. Is dat mogelijk en welke voorzorgen neem je dan best als koper?
De verkoper van een onroerend goed wil soms nog een tijdje in de verkochte woning blijven wonen en dit omdat hij bv. nog een woning of appartement moet huren, moet wachten op een beschikbare serviceflat of omdat de nieuwbouwwoning waar hij naar wil verhuizen nog niet klaar is.
Dit is perfect mogelijk als je als koper hiermee akkoord gaat. Niettemin neem je dan maar beter een aantal voorzorgen. Op het moment van de ondertekening van de notariële verkoopsovereenkomst zal de eigendom van de woning (en ook het daaraan verbonden risico) nu eenmaal al op jou als koper overgaan.
Maak goede afspraken over de duur
Zorg er vooreerst voor dat je duidelijke afspraken maakt over de periode dat de verkoper nog in het verkochte pand mag blijven wonen. Neem alleszins een maximumduur op (bv. gedurende maximaal zes maanden na het verlijden van de notariële akte) en bepaal meteen dat de verkoper bij het verstrijken van die periode het gekochte pand zonder meer moet verlaten zonder dat je bv. nog een opzeg moet geven. Je kan ook een uitdrijvingsbeding opnemen waarin staat dat de verkoper uitgedreven kan worden door een gerechtsdeurwaarder als hij niet spontaan vertrekt.
Laat meteen vermelden in de overeenkomst dat de bewoning door de verkoper een zogenaamde bezetting ter bede is en dat er daardoor geen huurovereenkomst ontstaat tussen jou en de verkoper. Indien er immers sprake is van een huurovereenkomst geniet de verkoper de wettelijke bescherming van de regels rond woninghuur.
Een vergoeding afspreken?
Je zou meteen met de verkoper kunnen afspreken dat die je een vergoeding moet betalen voor de periode dat hij nog in de woning blijft nadat jij daar eigenaar van werd. Maak ook meteen afspraken over de kosten en lasten die de verkoper in die periode moet betalen (bv. de kosten van bepaalde herstellingen die zich opdringen). Hierbij zou je er bijvoorbeeld aan kunnen denken te verwijzen naar de regels rond het vruchtgebruik en de verplichtingen die de vruchtgebruiker heeft.
Kom je geen vergoeding overeen en laat je de verkoper gratis in de woning blijven, dan moet je er rekening mee houden dat het niet uitgesloten is dat de fiscus nadien zegt dat het verder gratis verblijven in de woning een deel van de koopprijs is (met andere woorden dat dit voordeel afgetrokken werd van de koopprijs). Men zou dan wel eens kunnen zeggen dat je op dit voordeel (de geschatte huurwaarde voor die periode) ook registratierechten verschuldigd bent.
Een plaatsbeschrijving opmaken
Het is verder aangewezen dat je samen met de verkoper een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaakt van de woning. Door het opmaken van zo’n plaatsbeschrijving vermijd je later niet te kunnen aantonen dat de verkoper tijdens zijn verblijf in de woning daaraan schade berokkende. Je kan door zo’n plaatsbeschrijving namelijk aantonen wat de toestand was van de woning toen je ze kocht.
Strikt gezien zou je zelfs kunnen overeenkomen met de verkoper dat een deeltje van de verkoopprijs geblokkeerd wordt tot de verkoper uiteindelijk het pand verlaat en er blijkt dat er daar geen schade aan werd toegebracht. Zorg er verder voor dat de woning correct verzekerd is en vraag dat de verkoper ook zijn eventuele aansprakelijkheid verzekert.
Bezoeken aan of werken in de woning
Je kan in de overeenkomst die je met de verkoper afsluit meteen ook afspreken dat je in de periode dat die nog in de woning verblijft op bepaalde dagen en uren daar binnen mag (al dan niet met bv. aannemers en/of een architect). Dat kan bv. nuttig zijn om al opmetingen te kunnen doen, om de aannemer bijvoorbeeld toe te laten een offerte op te maken enz. Je zou zelfs kunnen overeenkomen dat je in bepaalde ruimtes al mag beginnen met het doen van werken (bv. het schilderen van bepaalde slaapkamers).
Uiteindelijk is alles dus een kwestie van goede afspraken te maken. De notaris op wie je een beroep doet kan je helpen om deze afspraken op een correcte manier op papier te zetten.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.ra-advocaten.be)
Open Immovlan