Vous souhaitez acheter un bien immobilier avec votre partenaire, sans être mariés ? Prenez le temps de réfléchir à la manière d’organiser cet achat. Les accords conclus aujourd’hui peuvent faire toute la différence si votre relation prend fin, que ce soit à la suite d’une séparation ou, plus dramatique, si l’un de vous décède…
Acheter à 50/50… ou autrement ?
Première question à vous poser : quelle part du bien chacun va-t-il acheter ? Le plus souvent, les partenaires acquièrent chacun une « moitié indivise », autrement dit, chacun possède la moitié de l’ensemble du bien. Mais ce partage à 50/50 n’a rien d’obligatoire ! Vous pouvez parfaitement choisir une autre répartition, par exemple 60/40 ou 75/25. Cela peut notamment se justifier si l’un de vous investit davantage que l’autre dans la maison…
Si vous optez pour une répartition différente du 50/50, veillez à vous entendre clairement sur la contribution de chacun quant au crédit hypothécaire et à son remboursement. Prévoyez aussi qui paiera quoi pour les éventuels travaux de rénovation : ces dépenses devront peut-être, elles aussi, être réparties autrement que par moitié.
Un apport plus important ? Mettez-le par écrit
L’un de vous investit davantage dans le bien ? Une autre solution consiste à acheter malgré tout à parts égales, tout en signant une convention complémentaire. Celle-ci précisera comment cet apport supplémentaire devra être compensé, par exemple si votre relation prend fin.
Vous pouvez notamment prévoir une convention de prêt : le partenaire qui a payé davantage prête à l’autre la moitié de la différence entre leurs apports respectifs. Le remboursement de ce prêt peut, par exemple, devenir exigible à la fin de la cohabitation. Vous pouvez également préciser si des intérêts seront dus et si le montant à rembourser tiendra compte d’une éventuelle plus-value ou moins-value du bien.
Ce type d’accord devant être rédigé sur mesure, mieux vaut confier sa rédaction à un juriste, par exemple au notaire qui accompagne votre achat. En effet, il pourra traduire vos intentions en un accord adapté à votre situation.
Sans accord écrit, le partenaire qui a payé davantage risque d’avoir beaucoup de mal à récupérer son apport supplémentaire ! Il devra alors invoquer des principes comme l’enrichissement injustifié, avec des chances de succès très incertaines…
Une « clause d’accroissement » pour protéger votre partenaire ?
Les cohabitants de fait n’héritent pas automatiquement l’un de l’autre. Quant aux cohabitants légaux, leur droit successoral légal reste limité : ils héritent uniquement de l’usufruit du logement familial. Et même si vous rédigez un testament en faveur de votre partenaire, vous ne pouvez pas empiéter sur les droits des héritiers réservataires, à savoir les enfants.
Pour ces raisons, il est parfois conseillé aux partenaires qui achètent ensemble d’insérer une clause d’accroissement dans l’acte d’achat. Cette clause prévoit qu’au décès de l’un d’eux, sa part du bien revient automatiquement au survivant. Les autres héritiers, même réservataires, ne peuvent alors plus faire valoir de droits sur cette part.
Vous envisagez cette solution ? Parlez-en à votre notaire. Il pourra rédiger la clause de manière à ce qu’elle soit aussi avantageuse que possible sur le plan fiscal.
Vous envisagez de vous marier ? Pensez à l’apport anticipé
Vous achetez ensemble aujourd’hui, mais vous pensez vous marier plus tard ? Il peut être utile de prévoir dans l’acte d’achat un apport anticipé du bien à votre future communauté matrimoniale. Cette démarche vous évite de devoir retourner chez le notaire au moment du mariage pour faire établir un contrat de mariage destiné à apporter le bien à cette communauté.
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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