Si vous n’êtes pas marié et que vous souhaitez acheter une propriété avec votre partenaire, vous feriez mieux de réfléchir à la manière de procéder. En effet, ces arrangements peuvent être très importants si votre relation prend fin, que ce soit ou non en raison d’un décès…
Qui achète quoi ?
La première question que vous devez vous poser est de savoir combien chacun d’entre vous peut investir. Habituellement, les maisons sont achetées selon un rapport 50-50. Toutefois, ce n’est pas une règle… Il est donc parfaitement possible d’effectuer l’achat selon n’importe quel autre rapport (par exemple 60/40, 75/25). Ce type de partage peut s’expliquer si l’un de vous investit moins d’argent dans le bien que l’autre.
Si vous n’achetez pas en 50-50, il est important de prendre de bonnes dispositions concernant la contribution de chacun d’entre vous au prêt et à son remboursement. De plus, pensez également aux rénovations et à ce que chacun d’entre vous compte y investir…
Que mettre sur papier ?
Si l’un de vous investit plus d’argent dans la propriété que l’autre, une alternative est d’acheter chacun pour une moitié indivise. Toutefois, à cet effet, il s’agira de conclure un accord supplémentaire. En effet, comment devra se réaliser le partage, en cas de séparation ?
On peut parfaitement imaginer que la partie qui a investi davantage, considère la moitié de l’argent qu’elle a mis en plus, comme un prêt à l’autre partie. Il reste alors à savoir si des intérêts doivent être payés et s’il faut tenir compte de la prise de valeur du bien. Ce genre d’accord est taillé sur mesure. Il est donc conseillé de le faire établir par un avocat (ou par le notaire qui s’occupe de l’achat).
Si vous ne mettez rien sur papier, il sera très difficile pour le partenaire qui a payé davantage de récupérer ses sous. Il devra alors recourir à des principes tels que l’enrichissement sans cause, dont les chances de succès sont très incertaines.
Une tontine ?
Les cohabitants de fait n’héritent pas légalement l’un de l’autre et même les cohabitants légaux n’ont qu’un droit limité sur l’héritage (ils n’héritent que de l’usufruit de la maison familiale). S’ils s’avantagent mutuellement par le biais de testaments, cela ne peut pas non plus affecter les droits des héritiers réservataires (enfants).
C’est en partie pour ces raisons qu’il est parfois conseillé aux cohabitants qui achètent ensemble un bien immobilier, d’inclure une clause de tontine. Cette dernière signifie qu’en cas de décès de l’un des partenaires, la part des biens de l’autre partenaire revient automatiquement à ce dernier. Les autres héritiers ne peuvent alors plus faire valoir de droits sur cette partie.
Si vous envisagez une tontine, il est conseillé d’en discuter avec le notaire. Il peut la formuler de manière à ce qu’elle soit aussi fiscalement avantageuse que possible.
Une contribution anticipée ?
Si vous achetez ensemble une propriété et que vous envisagez de vous marier, il peut être utile d’inclure dans l’acte d’achat une contribution dite anticipée de la propriété, à la future communauté des biens. Vous évitez ainsi de devoir faire établir, au moment du mariage, un autre contrat de mariage dans lequel les biens sont apportés à la communauté des biens. Une condition pour cela est que vous deveniez chacun propriétaire du bien à part égale.
Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)
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