Als je niet gehuwd bent en je met je partner een onroerend goed wil kopen, denk je maar beter na over hoe je daarbij te werk gaat. Die afspraken kunnen namelijk onder meer van groot belang zijn als jullie relatie, al dan niet door een overlijden van één van jullie beiden, eindigt.
In welke verhouding kopen?
Een eerste vraag die je moet stellen is in welke verhouding je de aankoop doet. Meestal gebeurt dat elk voor de onverdeelde helft. Dat is echter niet verplicht. Zo is het perfect mogelijk om de aankoop in gelijk welke andere verhouding te doen (bv. 60/40, 75/25). De aankoop in een andere verhouding dan 50-50 kan bijvoorbeeld aangewezen zijn als één van jullie minder geld investeert in het onroerend goed dan de andere.
Als je niet in een 50-50 verhouding koopt, is het belangrijk om goede afspraken te maken over hoeveel elk bv. moet bijdragen in de lening en de aflossing ervan en ook een regeling te treffen over hoeveel elk moet betalen in verbouwingen die eventueel aan het onroerend goed gebeuren. Ook die kosten moeten dan misschien in een verschillende verhouding dan een loutere 50/50 verdeling worden betaald.
Bijkomende afspraken op papier
Investeert één van jullie beiden meer geld in het pand dan de andere, dan bestaat een alternatief erin dat toch ieder voor de onverdeelde helft aan te kopen maar naast de eigenlijke aankoop een bijkomende overeenkomst af te sluiten. In die overeenkomst wordt dan afgesproken hoe de meerinbreng moet worden vergoed als er bijvoorbeeld een einde zou komen aan de relatie.
Een denkpiste hier is bv. te werken met een soort van leningsovereenkomst waarbij diegene die meer betaalde de helft van wat hij meer betaalde dan de andere laat kwalificeren als een lening aan de andere partij die bijvoorbeeld opeisbaar is bij het einde van de samenwoonst. Er kan dan meteen worden afgesproken of er al dan niet intresten dienen te worden betaald en of er rekening moet worden gehouden met de meer- of minwaarde van het onroerend goed. De opmaak van een dergelijke overeenkomst is maatwerk. Het is dan ook aangewezen ze op te laten stellen door een jurist (zo bv. de notaris op wie een beroep wordt gedaan bij de aankoop).
Zet je geen dergelijke afspraak op papier, dan wordt het voor de partner die meer betaalde bijzonder moeilijk om dat te recupereren. Hij zal dan een beroep moeten doen op principes als verrijking zonder oorzaak waarvan de kansen op succes hoogst onzeker zijn.
Werken met een beding van aanwas?
Feitelijk samenwonende partners erven wettelijk gezien niet van elkaar en ook wettelijke samenwoners hebben maar een beperkt wettelijk erfrecht (zij erven enkel het vruchtgebruik van de gezinswoning). Als zij elkaar begunstigen via een testament kan dat geen afbreuk doen aan de rechten van de reservataire erfgenamen (kinderen). Mede om die redenen raadt men samenwoners die samen een onroerend goed kopen wel eens aan om in de aankoopakte een zogenaamd beding van aanwas op te nemen. Door de opname van zo’n clausule komt bij het overlijden van één van de partners diens aandeel in het onroerend goed automatisch toe aan de andere partner. De andere (zelfs reservataire) erfgenamen kunnen daar dan geen rechten meer op laten gelden.
Overweeg je om te werken met zo’n beding van aanwas, dan is het aangewezen dit te overleggen met de notaris. Hij kan het op een dergelijke manier formuleren dat dit ook fiscaal zo voordelig mogelijk is.
Anticipatieve inbreng?
Koop je nu samen een onroerend goed en overweeg je om op termijn te huwen, dan kan het nuttig zijn om in de aankoopakte een zogenaamde anticipatieve inbreng te doen van het pand in de toekomstige huwgemeenschap. Op die manier vermijd je om op het moment van het huwelijk nog eens een huwelijkscontract te moeten laten opmaken bij een notaris waarin het onroerend goed wordt ingebracht in de huwgemeenschap. Voorwaarde daarbij is wel dat je elk ten belope van een gelijk deel eigenaar wordt van het onroerend goed.
Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)
Open Immovlan