Votre locataire désire faire des travaux dans le bien ? Il veut un nouveau parquet ou une nouvelle salle de bain ? Peut-il le faire et si oui, le propriétaire doit-il payer quelque chose ?
Que dit le contrat ?
Il est préférable d’inclure une disposition dans le contrat de location qui indique si le locataire est autorisé ou non à rénover le bien loué. Il est également possible d’inclure une interdiction totale des rénovations. De plus, le propriétaire peut même stipuler qu’il est interdit, par exemple, de peindre les murs dans certaines couleurs ou de les tapisser.
Si le bailleur donne son accord pour certaines œuvres, il est conseillé de signaler cette autorisation sur papier. Vous pouvez le faire dans le contrat de location ou dans un addendum à celui-ci. Dans ce cas, indiquez clairement les limites de la rénovation. En tant que bailleur, par exemple, vous pouvez également demander à voir les plans et le devis d’un entrepreneur et à superviser les travaux. Un bailleur prudent indiquera aussi que le fait de donner son autorisation ne signifie pas qu’il doit payer les travaux ou qu’il doit payer une redevance pour ceux-ci à la fin du bail.
Rien dans le contrat ?
Si aucune disposition n’est prévue dans le contrat de location, le locataire peut effectuer des travaux dans les locaux loués pendant la durée du contrat de location, même sans l’autorisation du propriétaire. Pour être plus précis, notez qu’il peut effectuer des travaux qui lui permettent de profiter pleinement du bien qu’il a loué.
Néanmoins, il y a des limites aux travaux qu’il peut faire (ou faire faire). Ainsi, il doit respecter la fonction du bien, il doit exécuter (ou faire exécuter) les travaux selon les règles de l’art et il ne peut pas modifier la structure du bien. Par exemple, un locataire peut effectivement installer une nouvelle salle de bain ou un nouveau revêtement de sol, mais il ne peut pas casser les murs.
Une indemnisation à la fin du bail ?
Vous pouvez également convenir dans le contrat de location si une compensation doit être versée à la fin du loyer par le propriétaire, pour les travaux que le locataire a effectués. En concluant ces accords, vous disposez d’une grande liberté. Toutefois, il est important que les accords soient clairs et sans ambiguïté afin d’éviter des discussions.
La plupart des propriétaires incluent dans le contrat de location une clause selon laquelle ils ont le droit de conserver les travaux sans avoir à verser d’indemnité au locataire. Toutefois, d’autres clauses sont également possibles. Par exemple, il est parfaitement concevable qu’une compensation soit convenue. Dans ce cas, il est conseillé de convenir de la méthode de calcul de cette compensation. Par exemple, vous pouvez convenir que le propriétaire doit rembourser la valeur ajoutée que les travaux en question ont apportée à la propriété.
Et si aucun accord n’est conclu ?
Si vous n’avez pas conclu d’accord dans le contrat de location concernant l’indemnité à verser par le propriétaire à la fin du bail, la solution n’est pas toujours claire. Souvent, le locataire pourra alors décider de "démolir" les travaux (s’ils peuvent être enlevés) à la fin du bail et de remettre la propriété dans son état antérieur. S’il laisse les travaux et que le propriétaire veut aussi les garder, ce dernier risque de devoir payer une indemnité égale aux coûts de l’équipement et aux coûts de la main-d’œuvre. Dans le cas de travaux irréversibles, il est parfois décidé que le bailleur doit payer une compensation pour les travaux utiles et nécessaires effectués par le locataire (non valable pour des travaux visant à apporter une touche de luxe).
Si les travaux ont entraîné une perte de valeur du bien, le bailleur peut demander une indemnisation au locataire.
Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)
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