Bij het verhuren van een huis of appartement wil de huurder bij aanvang of in de loop van de huur wel eens verbouwingen doen, door bv. een nieuwe vloer te leggen of een nieuwe badkamer of keuken te plaatsen. Maar mag een huurder daar wel toe overgaan en moet de verhuurder daarvoor dan bij het einde van de huur een vergoeding betalen?
Een verbod in het contract?
In het huurcontract neem je best een bepaling op die aangeeft of een huurder al dan niet mag verbouwen in het huurpand. Daarbij is het mogelijk een totaal verbod van verbouwingen op te nemen. Meer nog, de verhuurder zou zelfs kunnen bepalen dat het bv. verboden is om de muren te schilderen in bepaalde kleuren of om die te behangen.
Als de verhuurder wel toestemt in bepaalde werken, dan is het aangewezen die toestemming ook op papier te zetten. Je kan dat doen in de huurovereenkomst zelf of in een addendum daaraan. Geef dan wel duidelijk aan voor welke werken de toestemming wordt gegeven. Als verhuurder kan je bijvoorbeeld ook vragen dat je de plans en offerte van een aannemer mag zien en mee toezicht mag houden op de werken. Een voorzichtige verhuurder zal meteen ook aangeven dat het geven van diens toestemming niet betekent dat hij mee moet betalen voor de werken of dat hij daar bij het einde van de huur een vergoeding voor moet betalen.
Als er geen regeling is
Als er geen regeling wordt getroffen in het huurcontract, mag de huurder in de loop van de huurovereenkomst wel degelijk werken uitvoeren in het huurpand, en dit ook zonder de toestemming van de verhuurder. Meer bepaald mag hij werken doen die hem toelaten om ten volle te genieten van het door hem gehuurde goed.
Niettemin zijn er grenzen aan de werken die hij mag (laten) doen. Zo moet hij de bestemming van het pand respecteren, moet hij de werken uitvoeren (of laten uitvoeren) volgens de regels van de kunst en mag hij de structuur van het onroerend goed ook niet veranderen. Zo mag een huurder bijvoorbeeld wel degelijk een nieuwe badkamer plaatsen of nieuwe vloerbekleding leggen maar mag hij bijvoorbeeld geen muren weghalen.
Afspraken over een vergoeding op het einde van de huur?
Je kan in het huurcontract meteen ook afspreken of er op het einde van de huur al dan niet een vergoeding moet worden betaald door de verhuurder voor werken die de huurder aan het pand deed. Bij het maken van deze afspraken heb je een grote vrijheid. Het is wel belangrijk dat de afspraken klaar en duidelijk zijn om discussies naderhand te vermijden.
De meeste verhuurders zullen in het huurcontract een bepaling opnemen dat zij het recht hebben om de werken te behouden zonder dat ze ook maar enige vergoeding aan de huurder verschuldigd zijn. Ook andere clausules zijn echter mogelijk. Zo is het ook perfect denkbaar dat wel een vergoeding wordt overeengekomen. Hierbij is het aangewezen om de berekeningswijze van deze vergoeding meteen ook overeen te komen. Zo kan je bijvoorbeeld overeenkomen dat de verhuurder de meerwaarde dient te vergoeden die door de betreffende werken aan het onroerend goed werd aangebracht.
En als er zo geen afspraken gemaakt werden?
Maakte je in het huurcontract geen afspraken over de eventueel door de verhuurder te betalen vergoeding bij het einde van de huur, dan is de oplossing niet altijd even duidelijk. Vaak zal de huurder dan kunnen beslissen om de werken (als die wegneembaar zijn) bij het einde van de huur ‘af te breken’ en het pand te herstellen in de vorige toestand. Laat hij de werken toch en wil de verhuurder die ook behouden, dan riskeert de verhuurder wel eens een vergoeding te moeten betalen ten belope van de kosten van het materiaal en het arbeidsloon. Bij niet wegneembare werken wordt wel eens geoordeeld dat de verhuurder een vergoeding moet betalen voor nuttige en noodzakelijke werken die de huurder deed (en niet voor luxewerkzaamheden).
Hadden de werken tot gevolg dat het huurpand een minwaarde kreeg dan kan de verhuurder een schadevergoeding vragen van de huurder.
Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)
Open Immovlan