C’est dans la prestigieuse station balnéaire française de « La Baule » que ce fait divers s’est déroulé. La vendeuse avait 90 ans, son appartement valait un gros demi-million d’euros et l’acquéreur n’était nul autre que son… docteur ! Ce dernier pensait avoir fait une affaire en or, la vendeuse décédant 6 jours après avoir signé son viager ! Mais la vente fut annulée… Et chez nous ? Quel scénario ?
Ce fait divers est rapporté par le Figaro Immobilier. L’acquéreur avait déboursé le versement initial de 208.000 euros, ainsi qu’une première rente mensuelle de 3.000 euros. Mais quelques jours plus tard, la vendeuse décède. Le fils de cette dernière, après avoir fait appel, s’est enfin vu donné raison par le tribunal qui a annulé la vente. Et chez nous, que dirait la justice dans ce genre de situation ?
Pourquoi un viager trop avantageux est rarement valable ?
Si vous achetez une maison ou un appartement avec une rente trop basse, il y a de fortes chances que cette vente soit remise en question par la suite. Il en va parfois de même si le vendeur décède peu après la signature de l’acte.
Les propriétaires plus âgés pensent parfois vendre leur propriété moyennant un viager. Dans ce dernier cas, l’acheteur verse une rente au vendeur (en plus d’un montant fixe qui peut être payé lors de la conclusion du contrat) et ce, généralement jusqu’au décès du vendeur. Le "prix d’achat" n’est donc pas payé en une fois mais "par versements périodiques (souvent mensuels)", le nombre de versements étant donc incertain.
Contrat basé sur le hasard
Dans le cas de l’achat d’un viager, il est donc difficile de savoir combien l’acheteur devra payer. Plus vite le vendeur meurt, moins cher ce sera pour l’acheteur. Plus le vendeur vit longtemps, plus l’acheteur se trouve dans une situation difficile.
Pour déterminer le montant de la rente, il est tenu compte de la valeur du bien, de l’âge et du sexe du vendeur, s’il y a plusieurs vendeurs, si la rente doit être versée jusqu’au décès de la personne la plus âgée, etc. Un notaire peut vous aider à effectuer le calcul.
Montant trop faible
Si le montant convenu est trop faible et que le vendeur ne peut que perdre, il y a de fortes chances que le contrat soit remis en cause. Après tout, la vente en viager est, comme nous l’avons indiqué, un contrat aléatoire. Cela signifie que l’acheteur et le vendeur doivent se retrouver sur un pied d’égalité face aux aléas de la vie.
Si le montant convenu est trop faible et que le vendeur n’a aucune chance de réaliser un bénéfice, le viager n’est pas valable et la vente est nulle et non avenue. Il en va de même s’il y a une disproportion manifeste dans les chances de profit ou de perte de l’acheteur ou du vendeur. Le vendeur (ou ses héritiers) peut alors demander la nullité du contrat.
Un cas belge !
Par exemple, la jurisprudence belge a déjà jugé un viager nul et non avenu. Cette dame de 86 ans possédait un appartement d’une valeur de 300 000 euros. Pourtant, les acheteurs devaient payer une rente mensuelle de 650 euros. Pour récupérer la valeur de la nue-propriété, le vendeur devait vivre encore 37 ans, ce qui était évidemment impossible vu son âge.
Maladie
Il peut également arriver que le montant convenu soit correct compte tenu de la durée de vie présumée du vendeur, mais que celui-ci finisse par mourir rapidement après la conclusion de l’accord. Dans ce cas également, il y a une chance que le viager soit finalement remis en question. En effet, la loi stipule que si le vendeur est déjà affecté par une maladie et qu’il en décède dans les vingt jours suivant la date du contrat, la vente n’est pas valable.
Si pour cause d’une maladie grave au moment de la conclusion du contrat, le vendeur risque de mourir prématurément, la vente par viager pourrait être nulle et non avenue.
Don caché
Si vous réussissez à convaincre les héritiers du vendeur que ce dernier voulait en fait vous faire une donation déguisée, la vente pourrait bien être finalisée. Dans ce cas, vous devez toutefois être en mesure de prouver qu’il y a eu une volonté de faire un don (un "animus donandi"). Dans la plupart des cas, c’est le tribunal qui devra trancher.
Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)
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