Dit verhaal speelt zich af in de prestigieuze badplaats ‘La Baule’. De verkoopster was 90 jaar oud, haar appartement was dik anderhalf miljoen waard en de koper was niemand minder dan… haar dokter! Die laatste dacht dat hij een gouden zaak gedaan had, aangezien de verkoopster 6 dagen na de ondertekening van het lijfrentecontract overleed! Maar de verkoop werd geannuleerd… En bij ons? Hoe zou het verhaal hier aflopen?
Deze anekdote komt uit ‘Le Figaro Immobilier’. De koper had de aanbetaling van 208.000 euro al gestort, evenals de eerste maandelijkse som van 3.000 euro. Maar enkele dagen later overleed de verkoopster. Haar zoon tekende beroep aan en de rechtbank gaf hem uiteindelijk gelijk door de verkoop te annuleren. En bij ons, hoe zou het gerecht reageren in dit soort situatie?
Waarom een te voordelige verkoop op lijfrente veelal niet geldig is
Als je een woning of appartement op lijfrente koopt tegen een te lage prijs dan is de kans niet onbestaande dat die verkoop later in vraag wordt gesteld. Hetzelfde geldt soms als de verkoper snel na het tekenen van de akte overlijdt. Waarom is dat het geval? Wat moet je hiervan weten?
Oudere eigenaars van een onroerend goed denken er wel eens aan om hun onroerend goed op lijfrente te verkopen. Bij zo’n verkoop betaalt de koper aan de verkoper (naast eventueel een vast bedrag dat men betaalt bij het aangaan van het contract) een periodieke uitkering en dit veelal tot de verkoper overlijdt. De ‘koopprijs’ wordt dus niet ineens betaald maar ‘in periodieke (veelal maandelijkse) termijnen’, waarbij het aantal termijnen dat uiteindelijk moet worden betaald op het moment van het sluiten van het contract onzeker is.
Kanscontract
Bij een aankoop op lijfrente is het dus onzeker hoeveel de koper uiteindelijk zal moeten betalen. Hoe sneller de verkoper overlijdt, hoe goedkoper de koper van het onroerend goed er vanaf is. Hij zal in dat geval nu eenmaal minder moeten betalen. Hoe langer de verkoper leeft, hoe een slechtere zaak de koper doet. Een verkoop op lijfrente is dan ook wat men noemt een zogenaamd ‘kanscontract’.
Bij het bepalen van het bedrag van de lijfrente wordt rekening gehouden met de waarde van het onroerend goed, de leeftijd en het geslacht van de verkoper, of er meerdere verkopers zijn en de lijfrente moet worden betaald tot de langstlevende overlijdt enz. Een notaris kan je helpen bij de berekening. Er bestaan ook sterftetabellen die je kan gebruiken.
Te laag bedrag
Is het bedrag dat wordt overeengekomen te laag en kan de verkoper er alleen maar bij verliezen, dan is de kans groot dat het contract in vraag kan worden gesteld. Een verkoop op lijfrente is immers zoals we al aangaven een kanscontract. Dat betekent dan ook dat zowel de koper als de verkoper beiden de kans moeten hebben om een goede dan wel een slechte zaak te doen.
Als het overeengekomen bedrag te laag is en de verkoper alleen maar kan ‘verliezen’ en geen kans op winst heeft, dan is het kanscontract niet geldig en is de verkoop nietig. Hetzelfde geldt als er een manifeste disproportie is in de kansen op winst of verlies van koper of verkoper. De verkoper (of diens erfgenamen) kunnen dan de nietigheid van de overeenkomst vragen.
Zo oordeelde de rechtspraak bv. reeds dat een contract waarbij een 86-jarige dame de blote eigendom van haar appartement verkocht nietig was. De blote eigendom van het appartement was nu eenmaal 300.000 euro waard en de kopers dienden een maandelijkse rente van 650 euro te betalen. Om de waarde van de blote eigendom terug te krijgen diende de verkoopster eigenlijk nog 37 jaar te leven wat gelet op haar leeftijd evident onmogelijk was.
Ziekte
Het kan ook wel eens gebeuren dat het overeengekomen bedrag wel correct is gelet op de vermoede levensduur van de verkoper maar dat die uiteindelijk vrij kort na het sluiten van de overeenkomst komt te overlijden. Ook dan bestaat de kans dat de overeenkomst uiteindelijk in vraag wordt gesteld. De wet zegt nu eenmaal dat het contract, waarbij de rente gevestigd is op het leven van iemand die reeds was aangetast door de ziekte waaraan hij binnen twintig dagen na de dagtekening van het contract is overleden zonder gevolg is en dus niet geldig.
Ook als de verkoper al een ernstige ziekte heeft op het moment van het aangaan van het contract waaraan hij riskeert voortijdig te overlijden, kan dit een element zijn om te zeggen dat er geen sprake is van een geldig kanscontract en de verkoop op lijfrente dus nietig is.
Verdoken schenking
Als je een pand kocht op lijfrente en de erfgenamen van de verkoper stellen die koop in vraag, dan kan je eventueel nog argumenteren dat de verkoper je eigenlijk voor een stuk een verdoken schenking wilde doen. Als je daarin slaagt dan kan de verkoop eventueel wel ‘overeind’ blijven. Je moet dan wel kunnen bewijzen dat er sprake was van een zogenaamde wil tot schenken (een ‘animus donandi’). Het zal veelal de rechtbank zijn die bij een discussie hierover de knoop dient door te hakken.
Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)
Open Immovlan